ביטוח לדירה מושכרת: מה המשכיר מבטח ומה השוכר

בדירה מושכרת, ביטוח המבנה הוא של בעל הדירה, וביטוח התכולה של השוכר הוא של השוכר. מאז תיקון 2017 לחוק השכירות והשאילה, אסור להעביר אל השוכר את דמי ביטוח המבנה. ביטוח אחריות כלפי צד שלישי כדאי לשניכם, כל אחד על האחריות שלו.

מה ההבדל בין ביטוח מבנה, תכולה, צד שלישי ואובדן שכר דירה?

ביטוח דירה בנוי מכמה פרקים נפרדים, וכל פרק חל רק אם הוא מופיע במפרט הפוליסה. בדירה מושכרת כל פרק שייך לצד אחר:

מי צריך לעשות ביטוח דירה, המשכיר או השוכר?

שניהם, כל אחד על החלק שלו. את המבנה מבטחים אתם, והעלות עליכם. סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה קובע שהשוכר לא יישא במישרין ב״דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה״, גם אם בחוזה כתוב אחרת. הסעיף נוסף בתיקון 2017, שמוכר כ״חוק שכירות הוגנת״.

התיקון לא חל על כל חוזה. למשל, הוא לא חל על שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות הארכה, ולא על דמי שכירות של יותר מ-20,000 ₪ בחודש (סכום שמתעדכן לפי המדד). בכל חוזה רגיל לדירת מגורים, ביטוח המבנה הוא הוצאה שלכם. מה עוד צריך להיות בחוזה, במדריך חוזה שכירות לבעל הדירה.

האם שוכר צריך לעשות ביטוח דירה?

החוק לא מחייב אותו. אבל ביטוח המבנה שלכם לא מכסה את החפצים של השוכר, כך שבלי ביטוח תכולה הוא לא מוגן בפריצה, בשריפה או בנזקי מים. מקובל לכתוב בחוזה השכירות שהשוכר יעשה ביטוח תכולה וביטוח צד שלישי, ויציג לכם עותק של הפוליסה בכניסה ובכל חידוש.

האם שוכר צריך לעשות ביטוח צד ג׳?

כדאי מאוד, ובשבילכם לא פחות מבשבילו. שוכר שהשאיר ברז פתוח והציף את השכן מלמטה, או אורח שנפצע בדירה, יכולים להוביל לתביעה. ביטוח צד שלישי של השוכר מכסה את האחריות שלו לנזק כזה, בגבולות שנקבעו בפוליסה. בפוליסת דירה צד שלישי הוא פרק נפרד, ולכן כשהשוכר מציג פוליסה, בדקו שהפרק הזה מופיע במפרט ולא רק התכולה.

מה עם ביטוח המבנה שהבנק דורש במשכנתא?

בנק שנותן משכנתא רשאי לדרוש ביטוח מבנה וביטוח חיים כתנאי להלוואה, והפוליסה משועבדת לטובתו. אתם לא חייבים לקנות אותה דרך הבנק, ואפשר להביא פוליסה מבחוץ שעומדת בתנאים שלו. שלושה דברים לבדוק בדירה מושכרת:

• מה כלול בה. פוליסת מבנה למשכנתא נועדה קודם כול להגן על הבנק. בדקו אם יש בה גם צד שלישי, נזקי מים ואובדן שכר דירה, או שצריך להוסיף אותם.
• סכום הביטוח. הוא צריך להתאים לעלות הבנייה מחדש של הדירה, ולא ליתרת ההלוואה.
• שהמבטח יודע שהדירה מושכרת. חוק חוזה הביטוח מחייב לענות בכנות על שאלות המבטח. תשובה לא נכונה עלולה להקטין את התגמולים.

מה קורה לביטוח כשהדירה עומדת ריקה?

זה הסעיף שמפתיע הכי הרבה בעלי דירות. בפוליסה התקנית לביטוח דירה, ובפוליסות רבות שבנויות עליה, ״דירה שאינה תפוסה״ היא דירה שעומדת פנויה, או שלא גרים בה באופן סדיר, יותר מ-60 ימים רצופים. בדירה כזו לא חלים בדרך כלל הכיסויים לנזקי מים, לגניבה ופריצה ולפעולות זדון. יש פוליסות עם תנאים אחרים, ולכן בדקו בפוליסה שלכם את ההגדרה ואת מספר הימים.

אם הדירה צפויה לעמוד ריקה זמן רב, למשל בשיפוץ בין שוכרים, הודיעו למבטח מראש ושאלו מה נדרש כדי לשמור על הכיסוי. בזמן הזה כדאי גם לסגור את ברז המים הראשי ולבקר בדירה באופן קבוע. לבעלי דירות שגרים רחוק זה חשוב במיוחד, ועל כך במדריך השכרת דירה כשגרים בחו״ל.

מה זה ביטוח אובדן שכירות?

יש שני דברים שונים שנקראים כך:

• אובדן שכר דירה אחרי נזק. בפוליסות מבנה רבות יש פיצוי על הכנסה משכר דירה שאבדה כל עוד הדירה לא מתאימה למגורים, אחרי נזק שמכוסה בפוליסה, כמו שריפה. הפיצוי מוגבל בזמן ובסכום, למשל עד 12 חודשים ועד אחוז מסוים מסכום ביטוח המבנה. בדקו בפוליסה מה התקרה אצלכם.
• ביטוח מפני שוכר שלא משלם. זה מוצר נפרד, שלא כלול בביטוח דירה רגיל. חוק השכירות מכיר גם בערבות שניתנת על ידי מבטח כאחד מסוגי הביטחונות. על הביטחונות האחרים, במדריך ערבות בנקאית בשכירות.

מה זה ויתור על זכות תחלוף, ולמה הוא חשוב בשכירות?

לפי סעיף 62 לחוק חוזה הביטוח, אחרי שהמבטח משלם לכם על נזק, הוא נכנס לנעליים שלכם ויכול לתבוע את מי שגרם לו. זו זכות התחלוף. החוק מוציא מזה בני משפחה ועובד ומעביד, אבל לא שוכר. כלומר, אם השוכר גרם בטעות לשריפה, המבטח של המבנה עלול לתבוע אותו.

כדי למנוע את זה, מקובל לכתוב בחוזה ויתור הדדי על זכות תחלוף בין המשכיר לשוכר, לנזקים שנגרמו שלא בכוונה. חשוב לתאם את זה עם המבטח: לפי אותו סעיף, מבוטח שנתן ויתור על זכות שעוברת למבטח עלול להצטרך לפצות אותו. בחלק מהפוליסות יש סעיף שמוותר על התחלוף בין שוכר למשכיר בתנאי ששניהם ויתרו זה כלפי זה. בקשו מהסוכן לוודא שהסעיף קיים אצלכם.

מי משלם כשיש נזילה לדירת השכנים?

זה תלוי במקור הנזילה:

• צנרת פרטית של הדירה שלכם. האחריות עליכם כבעלים. ביטוח המבנה עם הרחבת נזקי מים מכסה את הנזק לדירה שלכם, וביטוח צד שלישי את הנזק לשכן.
• רשלנות של השוכר, למשל מכונת כביסה שהוצפה. כאן נכנס ביטוח צד שלישי של השוכר.
• צנרת משותפת של הבניין. התיקון מוטל על נציגות הבית המשותף. אם היא לא מטפלת, אפשר לפנות למפקח על רישום המקרקעין.
• נזילה מהשכן אליכם. השכן אחראי. הביטוח שלכם יכול לשלם ולתבוע אותו אחר כך.

שימו לב שכיסוי לנזקי מים הוא בדרך כלל הרחבה שחייבת להופיע במפרט. ברוב הפוליסות הוא לא כולל את עלות המים ובלאי של הצנרת עצמה, ולא חל כשהדירה אינה תפוסה. מי מתקן מה בדירה מושכרת, במדריך תיקונים בדירה שכורה.

מה לכתוב בחוזה השכירות על ביטוח?

1. השוכר יעשה ביטוח תכולה וביטוח צד שלישי לכל תקופת השכירות, ויציג עותק של הפוליסה.
2. ויתור הדדי על זכות תחלוף לנזקים שנגרמו שלא בכוונה, בתיאום עם המבטחים.
3. השוכר יודיע מיד על נזילה, רטיבות או נזק, כדי שאפשר יהיה לטפל ולהגיש תביעה בזמן.
4. השוכר יאפשר כניסה לשמאי ולבעלי מקצוע בתיאום מראש.
5. אין סעיף שמחייב את השוכר לשלם על ביטוח המבנה.

ביטוח בדירה מנוהלת

בניהול שלנו אנחנו מבקשים מהשוכר עותק של הפוליסה בכניסה, מזכירים לכם לפני שהפוליסות שלכם מתחדשות, ומבקרים בדירה כשהיא עומדת ריקה בין שוכרים. כשקורה נזק, אנחנו מתאמים את בעלי המקצוע ואוספים את המסמכים שהמבטח מבקש. את הבחירה בפוליסה ובכיסויים עושים אתם עם סוכן הביטוח. הפירוט המלא, בעמוד המחיר.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או ייעוץ ביטוחי. התנאים משתנים בין פוליסות, ולכן בדקו את הפוליסה שלכם עם סוכן הביטוח.