דמי תיווך בשכירות: מי משלם, מה החוק קובע וכמה נהוג לשלם

בשכירות למגורים, מי שהזמין את המתווך הוא מי שמשלם לו. אם המתווך פעל מטעם בעל הדירה, החוק אוסר להעביר את דמי התיווך שבעל הדירה התחייב להם אל השוכר. ומתווך זכאי לתשלום רק אם יש לו רישיון, אם הלקוח חתם על הזמנה בכתב, ואם הוא היה הגורם היעיל לעסקה.

מי משלם דמי תיווך בשכירות?

הכלל פשוט: כל צד משלם על השירות שהוא עצמו הזמין. בעל דירה שפנה למתווך כדי למצוא שוכר משלם לו את מה שסוכם ביניהם. שוכר שפנה למתווך כדי למצוא דירה, וחתם מולו על הזמנה בכתב, משלם את מה שהוא התחייב לו.

מתווך יכול לפעול מטעם שני הצדדים ולקבל דמי תיווך משניהם. במקרה כזה הוא חייב להודיע על כך לשני הלקוחות. מה שאסור הוא לגלגל את החלק של בעל הדירה אל השוכר.

מה החוק אומר על דמי תיווך שכירות?

התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, שמוכר כ״חוק שכירות הוגנת״, קבע בסעיף 25ט(ב)(3) שהשוכר לא יישא בתשלומים שבעל הדירה חב בהם כלפי צד שלישי. החוק מזכיר במפורש דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר.

אי אפשר לעקוף את הכלל הזה בחוזה. החוק קובע שאין להתנות על הסעיף הזה אלא לטובת השוכר. שוכר ששילם במקום בעל הדירה יכול לתבוע ממנו את הכסף בחזרה.

הכלל חל על רוב חוזי השכירות למגורים, אבל לא על כולם. הוא לא חל, למשל, על:

• שכירות לתקופה של פחות משלושה חודשים, בלי אפשרות להאריך אותה.
• שכירות לתקופה של יותר מעשר שנים, כשלבעל הדירה אין אפשרות לבטל מוקדם יותר.
• שכר דירה של יותר מ־20,000 ₪ לחודש (הסכום בחוק מתעדכן לפי המדד).
• דירת נופש, מעונות סטודנטים, דיור מוגן ודירה שחל עליה חוק הגנת הדייר.

חשוב לדעת: החוק לא מונע ממתווך לגבות דמי תיווך משוכר שחתם מולו על הזמנה בכתב. לפי פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב, מתווך רשאי גם לסכם עם בעל הדירה שלא יגבה ממנו כלום, ולגבות רק מהשוכר. האיסור הוא על העברת החוב של בעל הדירה אל השוכר.

מתי מתווך זכאי לדמי תיווך?

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו־1996, קובע בסעיף 14 שלושה תנאים. כולם חייבים להתקיים יחד, וזה נכון כלפי בעל הדירה וגם כלפי השוכר.

1. רישיון בתוקף. המתווך היה בעל רישיון תיווך בזמן שעסק בעסקה. אפשר לבדוק את זה בדקה בפנקס המתווכים המורשים באתר משרד המשפטים, לפי שם, יישוב או מספר רישיון.
2. הזמנה בכתב חתומה. הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך (סעיף 9 לחוק). בלי מסמך כזה בכלל, המתווך לא זכאי לדמי תיווך, גם אם הוא מצא את השוכר.
3. הגורם היעיל. המתווך היה הגורם שבזכותו נחתם הסכם מחייב. אם הצדדים הגיעו זה לזה בדרך אחרת, או שהמתווך רק נגע בעסקה מהצד, ייתכן שהוא לא זכאי לתשלום.

מה חייב להופיע בהזמנה בכתב

תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ״ז־1997, קובעות שבהזמנה יופיעו לפחות:

• שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח.
• סוג העסקה, למשל ״שכירות״.
• תיאור הדירה.
• מחיר העסקה המבוקש, אפשר בקירוב.
• סכום דמי התיווך או השיעור המוסכם, והאם הוא כולל מע״מ.

בלעדיות

אם אתם נותנים למתווך בלעדיות על הדירה, היא צריכה להיות מאושרת בחתימה שלכם על מסמך נפרד, עם משך התקופה. אם לא נקבעה תקופה בבלעדיות על דירה, היא מסתיימת אחרי 30 יום מיום החתימה על ההזמנה. בתקופת הבלעדיות המתווך חייב לבצע פעולות שיווק, ואם ביצע אותן, ההנחה היא שהוא הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופה הזו.

מתי משלמים דמי תיווך שכירות?

לפי החוק, הזכות לדמי תיווך נוצרת רק כשנחתם הסכם מחייב בין בעל הדירה לשוכר. סיור בדירה, משא ומתן או הסכמה בעל פה לא מספיקים. מומלץ לכתוב בהזמנה עצמה מתי בדיוק משלמים, כדי שלא יהיו ויכוחים אחר כך.

שני מצבים שכדאי להכיר:

• שוכר שחתם על הזמנה מול מתווך, ובסוף מצא דירה לבד וחתם ישירות מול בעליה, לא חייב לשלם לאותו מתווך.
• מתווך אסור שינסח את חוזה השכירות או ינהל משא ומתן משפטי בשם הלקוח, למשל על פיצויים וקנסות. לפי כל זכות, מתווך שעשה זאת לא יהיה זכאי לדמי תיווך מאותו לקוח. את החוזה עורכים אתם או עורך הדין שלכם.

כמה משלמים דמי תיווך בשכירות?

החוק לא קובע סכום ולא תקרה. גובה דמי התיווך נקבע במשא ומתן בין הלקוח למתווך, לפני החתימה על ההזמנה, וחייב להופיע בה במפורש.

בשוק, הנוהג הנפוץ בשכירות למגורים הוא חודש שכירות אחד בתוספת מע״מ. זה נוהג ולא חוק. אפשר לסכם על סכום נמוך יותר, על חצי חודש, או על חלוקה בין הצדדים, כל עוד כל אחד חותם רק על החלק שלו.

כשאתם בוחרים בין כמה הצעות, שימו לב אם הסכום כולל מע״מ, ומה בדיוק המתווך עושה תמורתו: צילום ופרסום, סינון מועמדים, הצגת הדירה, או רק העברת מספר טלפון.

איך לעבוד עם מתווך נכון: צעדים לבעל הדירה

1. בודקים רישיון. לפני כל דבר, מחפשים את המתווך בפנקס המתווכים המורשים.
2. קובעים מחיר מבוקש מציאותי. לפני שמפרסמים, בודקים כמה משלמים על דירות דומות באזור. דירה במחיר נכון מושכרת מהר יותר, וכל חודש ריק עולה לכם יותר מדמי התיווך.
3. חותמים על הזמנה מסודרת. מוודאים שכל הפרטים מהרשימה למעלה מופיעים, כולל הסכום, המע״מ ומועד התשלום.
4. מחליטים על בלעדיות בכוונה. אם נותנים בלעדיות, קובעים תקופה קצרה וכותבים אילו פעולות שיווק המתווך יבצע.
5. מבהירים מי משלם. אם אתם הזמנתם את המתווך, החלק שלכם לא עובר לשוכר. אל תכניסו לחוזה סעיף שמעביר אותו, כי הוא לא תקף.
6. בודקים את המועמדים בעצמכם. המתווך מביא מועמדים, אבל ההחלטה על השוכר והביטחונות שלכם. לבקש תלושי שכר, ממליצים וביטחונות שמתאימים לחוק.
7. עורכים חוזה אצל עורך דין. לא אצל המתווך. במקרה ספציפי או במחלוקת על דמי תיווך כדאי להתייעץ עם עורך דין.

אם אתם לא רוצים לנהל את כל זה בעצמכם, אצל Titanium איתור השוכר נעשה דרך מתווך מקרקעין מורשה, והוא כלול בדמי הניהול: חודש שכירות אחד בשנה בתוספת מע״מ. את הפירוט אפשר לראות בעמוד מחיר הניהול, ואת שלבי העבודה בעמוד איך זה עובד.

מקורות

• כל זכות: איסור לדרוש משוכר דמי תיווך של מתווך שפעל מטעם המשכיר
• כל זכות: זכותון ללקוחות של מתווכי דירות ומקרקעין
• משרד המשפטים: פנקס מתווכים מורשים
• נוסח חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו־1996
• נוסח חוק השכירות והשאילה, סעיף 25ט