אפשר להשכיר דירה בישראל גם כשאתם גרים בחו"ל, אבל צריך לסדר מראש שלושה דברים: מי חותם ופועל בשמכם, לאן נכנס שכר הדירה, ומי מטפל בשוכר ובתקלות. ההכנסה מהדירה חייבת במס בישראל גם אחרי שעברתם, ותנאי המסלולים של רשות המסים נוגעים לדירה ולשוכר ולא למקום המגורים שלכם. לכן גם תושבי חוץ יכולים לבחור בין פטור, מס של 10% ומס לפי מדרגות.
רשימת הכנה: מה לסדר לפני שמשכירים מחו"ל
את רוב הדברים האלה קל יותר לסגור בביקור בארץ או לפני המעבר. אחרי שהשוכר כבר בדירה, כל דבר שחסר הופך לשיחת טלפון בשעה לא נוחה.
- ייפוי כוח לאדם שאתם סומכים עליו בישראל, עם גבולות ברורים.
- חשבון בנק בישראל שאליו השוכר משלם ישירות.
- איש קשר מקומי שהשוכר יכול לפנות אליו ושיכול להגיע לדירה.
- ביטוח שמתאים לדירה מושכרת שבעליה לא גרים בארץ.
- תיעוד מצב הדירה בתמונות ובסרטון לפני שהשוכר נכנס.
- בירור מעמד המס שלכם מול רואה חשבון ישראלי, לפני תחילת השכירות.
ייפוי כוח להשכרת דירה: מה הוא צריך לכסות
ייפוי כוח מאפשר למישהו בישראל לפעול בשמכם מול השוכר, הבנק והרשויות. עדיף ייפוי כוח שמוגדר לניהול השכירות, ולא ייפוי כוח כללי שמאפשר כמעט הכול. כך אתם יודעים בדיוק מה מותר למיופה הכוח לעשות.
ייפוי כוח טוב להשכרה מכסה בדרך כלל:
- חתימה על חוזה שכירות, הארכה שלו וסיום שלו.
- קבלת ביטחונות מהשוכר, שמירה עליהם ומימוש שלהם במקרה הצורך. על סוגי הביטחונות קראו במדריך לערבות בנקאית וביטחונות.
- העברת חשבונות ארנונה, מים, חשמל וגז לשם השוכר, ובחזרה בסוף התקופה.
- הזמנת תיקונים עד סכום שאתם קובעים מראש. מעליו, רק באישור שלכם.
- ייצוג מול ועד הבית והעירייה בעניינים שוטפים.
ייפוי כוח להשכרה לא צריך לכלול מכירה, משכון או רישום בטאבו. אם תרצו לאפשר גם פעולות כאלה, זה מסמך אחר שעורך דין צריך לנסח בנפרד.
איפה חותמים על ייפוי כוח כשגרים בחו"ל
הדרך הראשונה היא נציגות ישראל במדינה שבה אתם גרים, כלומר שגרירות או קונסוליה. החתימה נעשית בנוכחות פיזית של הנציג, עם המסמך המקורי ותעודה מזהה. לפי משרד החוץ, הנציגויות לא עורכות מסמכים בעלי אופי משפטי, ולכן מגיעים עם נוסח מוכן, בדרך כלל כזה שעורך דין ישראלי ניסח.
הדרך השנייה היא נוטריון מקומי עם תעודת אפוסטיל, במדינות שחתומות על אמנת האג. רשויות בישראל, למשל רשות האכיפה והגבייה, מקבלות ייפוי כוח נוטריוני זר המאומת באפוסטיל במקום אימות בנציגות. לפני שחותמים, שאלו את הבנק ואת הגורמים שיעבדו מול מיופה הכוח אם הם דורשים נוסח מסוים.
ניהול דירה מחו"ל ביום-יום
שכר הדירה נכנס ישר לחשבון שלכם
הכי פשוט שהשוכר יעביר את שכר הדירה בהוראת קבע או בהעברה בנקאית לחשבון שלכם בישראל. כך יש תיעוד לכל תשלום, ואין כסף שעובר דרך חשבון של קרוב משפחה או של מתווך. התיעוד הזה יעזור לכם גם כשתדווחו על ההכנסה, בישראל ובמדינה שבה אתם גרים.
איש קשר מקומי ותיקונים
חוק השכירות ההוגנת מחייב את המשכיר לתקן ליקוי שאינו סובל דיחוי, כמו נזילה או תקלה במים, תוך שלושה ימים מהדרישה. ליקוי אחר צריך לתקן תוך 30 יום. אם המשכיר לא תיקן, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולקזז את העלות משכר הדירה.
כשאתם בחו"ל, המשמעות היא שצריך מישהו בארץ שיכול להגיע לדירה עם בעל מקצוע, ושיודע עד איזה סכום הוא מאשר לבד. פרטים נוספים במדריך לתיקונים בדירה מושכרת.
ביטוח
בדקו שיש לדירה ביטוח מבנה וביטוח צד שלישי, וספרו לחברת הביטוח שהדירה מושכרת ושאתם גרים בחו"ל. קראו בפוליסה מה כתוב על תקופות שבהן הדירה עומדת ריקה בין שוכרים. כדאי גם לבקש מהשוכר לבטח את התכולה שלו.
תיעוד בתמונות
לפני הכניסה מצלמים כל חדר, כל מכשיר וכל פגם קיים, ורושמים קריאות מונים. בסוף השכירות עושים את אותו הדבר ובודקים מה השתנה. בלי תיעוד כזה קשה מאוד להוכיח נזק מרחוק, ולכן כדאי לבנות פרוטוקול מסירה מסודר.
אם אין לכם בארץ מי שיעשה את כל זה, Titanium מנהלת דירות ברחובות, נס ציונה, יבנה והשפלה גם עבור בעלי דירות שגרים בחו"ל. אישורים לתיקונים מתקבלים מכם בוואטסאפ, השוכר משלם ישירות לחשבון שלכם, ובכל ביקור תקופתי בדירה אתם מקבלים תמונות. כך זה עובד.
מס על שכירות דירה כשבעל הדירה גר בחו"ל
הכנסה מהשכרת דירה בישראל חייבת במס בישראל, לא משנה איפה אתם גרים. השאלה הראשונה היא אם אתם באמת תושבי חוץ לצורכי מס. התושבות נקבעת לפי מרכז החיים: איפה הבית הקבוע, המשפחה, העבודה והאינטרסים הכלכליים. מעבר לחו"ל לא הופך אתכם אוטומטית לתושבי חוץ, ולכן כדאי לברר את זה מול רואה חשבון ישראלי לפני שבוחרים מסלול.
שלושת המסלולים ומה חל על תושב חוץ
| מסלול | כמה משלמים | מה חשוב לדעת כשגרים בחו"ל |
|---|---|---|
| פטור (מלא או חלקי) | אין מס כשההכנסה החודשית מכל דירות המגורים לא עולה על 5,654 ₪. בין 5,654 ל-11,308 ₪ הפטור הולך וקטן, ומעל 11,308 ₪ אין פטור. | התקרה כוללת את ההכנסות שלכם, של בן או בת הזוג ושל ילדים עד גיל 18. בפטור חלקי צריך לפתוח תיק במס הכנסה ולדווח. |
| מס מופחת של 10% | 10% מכל שכר הדירה, מהשקל הראשון, בלי ניכוי הוצאות ובלי פחת. | מדווחים ומשלמים עד 30 יום מתום שנת המס. שכר דירה שאתם משלמים על דירה בחו"ל לא מקטין את ההכנסה, כי הניכוי של "דמי שכירות מוטבים" חל רק על דירה שנשכרה בישראל. |
| מס לפי מדרגות | מס שולי על ההכנסה אחרי הוצאות ופחת. המדרגה הראשונה על הכנסה משכירות היא 31%, ולמי שמלאו לו 60 היא 10%. | לתושבי חוץ אין נקודות זיכוי, ולכן המסלול הזה משתלם בעיקר כשיש הוצאות גבוהות. נדרש דיווח שנתי. |
אפשר לבחור מסלול שונה לכל דירה, אבל תקרת הפטור מחושבת על ההכנסה מכל הדירות יחד. השכרה לטווח קצר, למשל לנופשים, עלולה להיחשב הכנסה מעסק, ואז מסלול הפטור ומסלול 10% לא חלים. כדי לראות מה יוצא במספרים שלכם, נסו את מחשבון המס על שכירות.
חובות דיווח
בפטור מלא, אם אתם לא מגישים ממילא דיווח שנתי למס הכנסה, בדרך כלל אין צורך לדווח. במסלול 10% מדווחים ומשלמים באתר רשות המסים, ותשלום מאוחר מוסיף ריבית והפרשי הצמדה. אם ההכנסה השנתית במסלול הזה עולה על 375,000 ₪ (נכון ל-2025), חייבים גם בהגשת דיווח שנתי מלא.
אמנות למניעת כפל מס ודיווח במדינת המגורים
לישראל יש אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות. לפי המודל המקובל באמנות, למדינה שבה נמצא הנכס יש זכות למסות את הכנסת השכירות. המדינה שבה אתם גרים עשויה למסות את אותה הכנסה, ובדרך כלל נותנת זיכוי על המס ששולם בישראל.
הפרטים משתנים מאמנה לאמנה ולפי הדין המקומי של כל מדינה. ייתכן שתצטרכו לדווח שם על שכר הדירה גם כשבישראל הוא פטור, ולכן חשוב שגם רואה החשבון במדינת המגורים יידע על הדירה.
מתי לפנות לרואה חשבון ישראלי
המדריך הזה נותן תמונה כללית ואינו ייעוץ מס. במקרה ספציפי, ובמיוחד בשאלות של תושבות, כדאי לשבת עם רואה חשבון ישראלי שמכיר תושבי חוץ, ובעניינים משפטיים עם עורך דין. אלה השאלות שכדאי להביא לפגישה:
- האם לפי מרכז החיים שלכם אתם תושבי ישראל או תושבי חוץ, ומאיזה מועד.
- איזה מסלול משתלם לכם, בהתחשב בכל הדירות של התא המשפחתי.
- האם השוכר צריך לנכות מס במקור מהתשלום אליכם, והאם כדאי לבקש על כך אישור ממס הכנסה.
- מה קובעת האמנה עם המדינה שבה אתם גרים, ואיך מדווחים שם.
- איך פותחים תיק במס הכנסה מרחוק, אם צריך.
מקורות
- רשות המסים: מדריך למסלולי המס על השכרת דירה למגורים בישראל
- כל זכות: פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים
- משרד החוץ: פעולות נוטריוניות ואישורים קונסולריים בנציגויות ישראל
- כל זכות: תיקון ליקויים בדירה מושכרת
- משרד רו"ח יניב טולדנו: מיסוי תושב חוץ על שכר דירה בישראל
שאלות נפוצות
האם תושב חוץ זכאי לפטור ממס על שכר דירה בישראל?
כן. תנאי הפטור נוגעים לדירה ולשוכר ולא למקום המגורים של המשכיר. הפטור המלא חל כשההכנסה החודשית מכל דירות המגורים של התא המשפחתי לא עולה על 5,654 ₪.
חייבים לחתום על ייפוי כוח בקונסוליה?
לא בהכרח. במדינות שחתומות על אמנת האג אפשר גם לחתום בפני נוטריון מקומי ולצרף תעודת אפוסטיל. כדאי לוודא מראש שהבנק והגורמים שיעבדו מול מיופה הכוח מקבלים את הנוסח.
עברתי לחו"ל לפני שנה. אני כבר תושב חוץ לצורכי מס?
לא בהכרח. התושבות נקבעת לפי מרכז החיים, ומעבר פיזי לבדו לא מנתק אותה. רואה חשבון ישראלי יבדוק את המצב שלכם לפי הבית, המשפחה, העבודה והנכסים.
צריך לדווח למס הכנסה אם ההכנסה מהשכירות פטורה?
בפטור מלא, אם אינכם מגישים ממילא דיווח שנתי, בדרך כלל לא. בפטור חלקי, במסלול 10% ובמסלול המדרגות צריך לפתוח תיק ולדווח.
מי מטפל בתקלה דחופה כשאני בחו"ל?
החוק מחייב לתקן ליקוי שאינו סובל דיחוי תוך שלושה ימים מהדרישה, ולכן צריך מישהו בארץ שמוסמך להזמין בעל מקצוע. קבעו מראש עד איזה סכום הוא מאשר לבד.
