פרוטוקול מסירת דירה בשכירות הוא מסמך שמתאר את מצב הדירה ביום שהשוכר נכנס, וחוזרים אליו ביום שהוא יוצא. הוא כולל רשימה של כל חדר ומערכת, קריאות מונים, צילומים מתוארכים וחתימה של שני הצדדים. בלי פרוטוקול כזה קשה מאוד להוכיח בסוף השכירות מה נגרם בתקופת השוכר ומה היה שם קודם.

למה פרוטוקול מסירה חשוב לבעל הדירה

הסיבה העיקרית היא הביטחונות. לפי חוק השכירות והשאילה, משכיר רשאי לממש ערובה רק במקרים שהחוק מונה. אחד מהם הוא ליקוי שהשוכר אחראי לתקן ולא תיקן. כדי לטעון שליקוי נגרם בתקופת השכירות, צריך להראות שהוא לא היה קיים ביום הכניסה.

החוק קובע שהשוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה. בלאי שנובע משימוש רגיל לאורך זמן אינו באחריותו. ההבדל בין שני המצבים הוא בדיוק המקום שבו מתחילות רוב המחלוקות, והפרוטוקול הוא הראיה המרכזית להכריע בהן.

יש גם מועדים. את הערובה, או את יתרתה, צריך להחזיר בתוך 60 ימים מהיום שהדירה חזרה לרשותכם, או עד שהשוכר שילם את חובותיו, לפי המאוחר. לפני מימוש צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן. פרוטוקול יציאה מסודר מאפשר לעמוד בלוחות הזמנים האלה בלי ויכוחים.

מה החוק אומר על תיעוד מצב הדירה

החוק אינו מחייב פרוטוקול מסירה בפורמט מסוים. עם זאת, התיקון לחוק משנת 2017, שמוכר בשם "חוק שכירות הוגנת", קובע שחוזה שכירות למגורים יכלול בין השאר:

  • תיאור של הדירה, הריהוט והמתקנים שבה, כולל רכוש משותף שמושכר איתה.
  • כל ליקוי בדירה או בסביבתה שאינו זניח, שהמשכיר ידע עליו בעת החתימה.

בנוסף, המשכיר צריך למסור לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה ובציוד שבה, ככל שנדרש, לא יאוחר ממועד המסירה. הדירה נמסרת כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, חוץ ממה שסוכם שיישאר בה. הדרך הפשוטה לעמוד בכל אלה היא נספח לחוזה: פרוטוקול מסירה ורשימת תכולה, חתומים בידי שני הצדדים.

פרוטוקול מסירת דירה לדוגמא: צ'ק ליסט חדר אחר חדר

אין צורך בטופס מסובך. מה שחשוב הוא שלכל פריט תהיה שורה, מצב (תקין, פגום או חסר) והערה. זה מה שפרוטוקול טוב כולל:

כניסה ומסדרון

  • דלת כניסה, מנעולים, עינית ופעמון.
  • קירות, צבע, שקעים ומפסקים.
  • ריצוף: סדקים, אריחים שבורים או רופפים.

מטבח

  • ארונות, צירים, מגירות וידיות.
  • משטח עבודה: כתמים, שריטות, סדקים וכוויות.
  • כיור, ברז וסיפון, כולל בדיקה לנזילות מתחת לכיור.
  • כיריים, תנור וקולט אדים: כל להבה וכל מצב פועלים.

חדרי רחצה ושירותים

  • אסלה, מיכל הדחה ומושב.
  • מקלחון או אמבטיה, סיליקון ורובה: עובש וסדקים.
  • ברזים, לחץ מים ומים חמים.
  • ארון, מראה, תאורה ומאוורר או חלון.
  • סימני רטיבות בתקרה ובקירות.

חדרי שינה וסלון

  • קירות ותקרה: חורים, כתמים, רטיבות.
  • ארונות קיר: דלתות, מסילות וידיות.
  • נקודות חשמל ותאורה בכל חדר.
  • ריהוט שנשאר בדירה, לפי רשימת התכולה.

מרפסת, חלונות ותריסים

  • כל חלון נפתח, נסגר וננעל.
  • זכוכיות שלמות, רשתות ותריסים ידניים או חשמליים.
  • ניקוז המרפסת, מעקה וריצוף.

מערכות: חשמל, מים, מיזוג ודוד

  • לוח חשמל: מפסקים מסומנים וממסר הפחת פועל.
  • מזגנים: כל יחידה מופעלת בקירור ובחימום.
  • דוד שמש או דוד חשמל: יש מים חמים, הטיימר פועל.
  • מכשירי חשמל שנשארים בדירה, כמו מקרר, מכונת כביסה ומדיח: דגם ומצב.

מפתחות, שלטים ומונים

  • מספר המפתחות לכל דלת, תיבת דואר, מחסן ושער.
  • שלטים לחניה, לשער ולמזגנים.
  • קריאת מונה מים, חשמל וגז, עם צילום של כל מונה.

המונים חשובים כי לפי החוק השוכר נושא בתשלומים השוטפים, ובהם ארנונה, חשבונות הצריכה ודמי ועד בית. קריאה ביום הכניסה וביום היציאה מפרידה בין החשבונות שלכם לשלו.

איך מתעדים נכון: חמישה כללים

  1. עושים את הסיור יחד. בעל הדירה או נציג שלו והשוכר עוברים על הדירה באותו זמן, לפני מסירת המפתחות.
  2. מצלמים עם תאריך. תמונות ווידאו מהטלפון שומרים תאריך ושעה בקובץ. מצלמים כל חדר מכמה זוויות, ומקרוב כל פגם קיים. סרטון רציף של סיור בדירה משלים את התמונות.
  3. כותבים במילים, לא רק מצלמים. "שריטה באורך 10 ס"מ בדלת הארון בחדר השינה" עדיף על "מצב טוב". תמונה בלי תיאור קשה לשייך אחר כך.
  4. שני הצדדים חותמים. חותמים בסוף המסמך, רצוי גם על כל עמוד, ומציינים תאריך. את הפרוטוקול מצרפים כנספח לחוזה.
  5. עותק לכל צד. שולחים את הפרוטוקול החתום ואת הקבצים במייל או בוואטסאפ. כך יש תיעוד של מה נשלח ומתי.

אם אתם גרים רחוק או בחו"ל, את הסיור יכול לעשות מי שמנהל את הדירה בשבילכם. ב-Titanium תיעוד מצב הדירה בכניסה וביציאה הוא חלק מהשירות, יחד עם ביקור תקופתי עם תמונות. כאן מוסבר איך זה עובד.

מסירת דירה ביציאה: מה עושים ביום שהשוכר עוזב

  1. קובעים מועד מראש, באור יום, כשהדירה כבר ריקה מחפצים.
  2. עוברים על הפרוטוקול של הכניסה שורה אחר שורה ובודקים מול התמונות.
  3. מצלמים שוב מאותן זוויות, כדי שההשוואה תהיה ברורה לכל אחד.
  4. רושמים קריאות מונים ומוודאים שהתשלומים השוטפים שולמו עד יום העזיבה.
  5. אוספים את כל המפתחות והשלטים לפי הרשימה.
  6. מסכמים בכתב מה תקין, מה דורש תיקון ומי אחראי לו. שני הצדדים חותמים.
  7. אם יש ליקוי שהשוכר אחראי לו, מודיעים לו בכתב ונותנים לו זמן סביר לתקן לפני שפונים לערובה.
  8. מחזירים את הערובה או את יתרתה בתוך 60 ימים, או עד ששולמו החובות, לפי המאוחר.

נזק או בלאי סביר? דוגמאות נפוצות

החוק לא מונה רשימה של מקרים. ההבחנה נעשית לפי הנסיבות, ובמקרה ספציפי כדאי להתייעץ עם עורך דין. אלה דוגמאות להבחנה כפי שהיא נעשית בדרך כלל:

פריטבדרך כלל בלאי סבירבדרך כלל נזק
צבע הקירותדהייה, סימנים קלים ליד מתגיםחורים רבים, כתמים גדולים, ציור על הקיר
ריצוףשחיקה קלה במעבריםאריח שבור, שריטות עמוקות מגרירת רהיטים
מטבחציפוי ארונות שהתיישןדלת ארון שבורה, כוויה במשטח
חדר רחצהרובה שהכהתה עם השניםכיור סדוק, מראה שבורה
חלונות ותריסיםרצועת תריס שהתבלתהזכוכית שבורה, רשת קרועה

טעויות נפוצות בפרוטוקול מסירה

  • ניסוח כללי כמו "הדירה במצב טוב", שלא עוזר כשיש מחלוקת.
  • צילומים שנשארו בטלפון של צד אחד ולא נשלחו לצד השני.
  • פרוטוקול שנחתם שבוע אחרי הכניסה, כשהשוכר כבר הכניס רהיטים.
  • מפתחות ושלטים שלא נספרו, ואחר כך ויכוח על החלפת מנעול.
  • אין קריאת מונים, ובסוף מגיע חשבון שלא ברור מי צריך לשלם.
  • מימוש ערובה בלי הודעה מראש לשוכר, בניגוד לחוק.

גם גובה הערובה מוגבל בחוק: הנמוך מבין דמי השכירות לשליש מתקופת השכירות לבין דמי שכירות של שלושה חודשים. על הביטחונות, החוזה ומה כלול בשירות אפשר לקרוא בשאלות הנפוצות ובעמוד מחיר הניהול.

מקורות

שאלות נפוצות

האם חובה לחתום על פרוטוקול מסירת דירה?

החוק לא מחייב פורמט מסוים, אבל מחייב שהחוזה יכלול תיאור של הדירה, הריהוט והמתקנים, וליקויים ידועים שאינם זניחים. פרוטוקול חתום כנספח לחוזה הוא הדרך המעשית לעמוד בזה ולהגן על שני הצדדים.

מה עושים אם השוכר מסרב לחתום על הפרוטוקול?

מתעדים בכל זאת בתמונות ובווידאו מתוארכים, ושולחים לשוכר בכתב את הפרוטוקול ואת הקבצים ביום המסירה. כך יש ראיה שהוא קיבל אותם ומתי.

תוך כמה זמן צריך להחזיר לשוכר את הערובה?

בתוך 60 ימים מהיום שהדירה חזרה לרשותכם, או עד שהשוכר שילם את חובותיו, לפי המאוחר מביניהם.

אפשר לנכות מהערובה את צביעת הדירה?

רק אם מדובר בליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר. צבע שדהה עם השנים הוא בדרך כלל בלאי רגיל, וכאן התמונות מיום הכניסה הן שמכריעות.

צריך פרוטוקול גם כשמשכירים דירה ריקה בלי ריהוט?

כן. גם בדירה ריקה יש קירות, ריצוף, חלונות, ברזים, דוד ומזגנים, ועליהם נסובות רוב המחלוקות.