ב-2026 מי שמשכירים דירה למגורים בישראל בוחרים בין שלושה מסלולי מס: פטור מלא כשסך שכר הדירה מכל הדירות לא עולה על 5,654 ₪ בחודש, מס קבוע של 10% מכל שכר הדירה, או מס לפי מדרגות אחרי ניכוי הוצאות ופחת. איזה מסלול זול יותר תלוי בגובה השכירות, בגיל, בהכנסות האחרות שלכם ובמספר הדירות. כדי לחשב את המקרה שלכם, השתמשו במחשבון מס על שכירות, וכאן תמצאו הסבר איך כל מסלול עובד ואיך מדווחים.
מס על שכירות דירה 2026: שלושת המסלולים במבט אחד
הכללים חלים על אנשים פרטיים שמשכירים דירות למגורים, לא במסגרת עסק. על כל דירה בוחרים מסלול אחד לכל השנה. מי שמשכיר כמה דירות יכול לפעמים לשלב מסלולים שונים בין הדירות.
| מסלול | למי הוא מתאים בדרך כלל | על מה משלמים | הוצאות ופחת | דיווח ותשלום |
|---|---|---|---|---|
| פטור | סך שכר הדירה מכל הדירות עד 5,654 ₪ בחודש, או מעט מעל זה | אין מס עד 5,654 ₪. בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ יש פטור חלקי, והיתרה לפי מדרגות המס | לא מנכים. בפטור חלקי מנכים רק כנגד החלק החייב | הפטור אוטומטי. מי שמגיש דיווח שנתי מצהיר עליו ומצרף חוזה |
| 10% | שכר דירה מעל התקרה, בלי הוצאות גדולות על הדירה | 10% מכל שכר הדירה, מהשקל הראשון | לא מנכים הוצאות, פחת או נקודות זיכוי | תשלום אחד על כל השנה, עד 30 בינואר של השנה הבאה |
| מלא | מי שיש לו הוצאות גבוהות, או בני 60 ומעלה עם הכנסות נמוכות | מדרגות מס להכנסה שלא מיגיעה אישית: עד גיל 60 לפחות 31%, מגיל 60 מ-10% | מנכים הוצאות מוכרות ופחת של 2% בשנה | דיווח שנתי למס הכנסה עם חוזה השכירות |
הטבלה מראה את הכללים. את הסכום המדויק לפי שכר הדירה, הגיל וההכנסות שלכם מחשבים במחשבון מס על שכירות, שמשווה בין שלושת המסלולים.
פטור ממס על שכירות 2026: איך עובדת התקרה
תקרת הפטור ממס על שכירות ב-2026 היא 5,654 ₪ לחודש, אותו סכום כמו ב-2024 וב-2025. אם סך שכר הדירה שקיבלתם בחודש מסוים לא עובר את הסכום הזה, כל השכירות של אותו חודש פטורה ממס.
כל השכירות למגורים נספרת יחד
התקרה לא נבדקת לכל דירה בנפרד. מחברים את שכר הדירה מכל הדירות למגורים שאתם משכירים, וגם את שכר הדירה של בן הזוג שגר איתכם ושל ילדים עד גיל 18. מי שמשכיר שתי דירות, ב-3,000 ₪ וב-2,000 ₪, מקבל 5,000 ₪ בחודש ולכן עדיין בתוך הפטור המלא.
פטור חלקי: מה קורה כשעוברים את התקרה
בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ בחודש הפטור הולך וקטן. החישוב נעשה כך:
- בודקים בכמה שכר הדירה עובר את 5,654 ₪.
- מפחיתים את ההפרש הזה מ-5,654 ₪. התוצאה היא הסכום הפטור.
- על היתרה משלמים מס לפי מדרגות המס, כמו במסלול המלא.
למשל, בשכר דירה של 7,000 ₪ ההפרש הוא 1,346 ₪. הסכום הפטור הוא 4,308 ₪, ועל 2,692 ₪ משלמים מס לפי המדרגות. מ-11,308 ₪ בחודש ומעלה אין פטור בכלל. לכן, כשקובעים שכר דירה קרוב לתקרה, כדאי לבדוק גם כמה משלמים על דירות דומות באזור וגם כמה יישאר לכם אחרי מס.
מה עוד צריך לדעת על הפטור
- החישוב חודשי. אם העליתם את שכר הדירה באמצע השנה, רק החודשים שמעל התקרה מקבלים פטור חלקי.
- צריך אישור מהשוכר. לפי החוק, הפטור חל רק אם יש בידיכם מסמך חתום בידי השוכר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד. חוזה שכתוב בו שהדירה משמשת למגורים בלבד מספיק.
- אין ניכוי הוצאות. בפטור מלא לא מנכים תיקונים, מסים או פחת. בפטור חלקי אפשר לנכות חלק מההוצאות, כנגד החלק שחייב במס.
- השוכר צריך להיות אדם פרטי, והדירה צריכה להיות מיועדת למגורים ולא חלק מעסק.
מסלול 10 אחוז על שכר דירה
במסלול הזה משלמים 10% מכל שכר הדירה, בלי קשר לגובה שלו. אין תקרה ואין מדרגות, אבל גם אין ניכוי של הוצאות, פחת או נקודות זיכוי. על 7,000 ₪ בחודש תשלמו 700 ₪ לחודש, כלומר 8,400 ₪ בשנה.
המסלול מתאים בדרך כלל למי ששכר הדירה שלו מעל התקרה ואין לו הוצאות גדולות על הדירה. עד גיל 60 השיעור הנמוך ביותר על שכירות במסלול המלא הוא 31%, ולכן 10% נמוך ממנו בהרבה, אלא אם ההוצאות המוכרות גבוהות מאוד. על אותה דירה אי אפשר לשלב פטור חלקי ומסלול 10%.
דירה יחידה, ואתם גרים בשכירות
מי שמשכיר את הדירה היחידה שלו וגר בעצמו בשכירות יכול לקזז את שכר הדירה שהוא משלם, עד 7,500 ₪ בחודש, ולשלם 10% רק על ההפרש. למשל, משכירים ב-9,000 ₪ ומשלמים 7,000 ₪: המס הוא 10% מ-2,000 ₪, כלומר 200 ₪ לחודש. הקיזוז קיים רק במסלול 10%, ורק כשאתם לא משלמים את השכירות לקרוב משפחה.
המסלול המלא: מדרגות מס, הוצאות ופחת
במסלול המלא שכר הדירה מצטרף להכנסות האחרות שלכם ומחויב לפי מדרגות המס להכנסה שלא מיגיעה אישית, שקפואות לשנים 2025 עד 2027. עד גיל 60 המדרגה הראשונה על שכירות היא 31%, ומעליה 35%, 47% ו-52%. מגיל 60 המדרגות מתחילות מ-10% ועולות בהדרגה. השכירות נספרת מעל ההכנסה מעבודה, ולכן מי שמרוויח הרבה ישלם עליה את המדרגה הגבוהה שאליה הגיע.
היתרון הוא שאפשר לנכות הוצאות מוכרות, כמו תיקונים ותחזוקה, מסים על הדירה ופחת. הפחת על דירה שמושכרת למגורים כל השנה הוא 2% בשנה, בדרך כלל מהסכום ששילמתם על הדירה, מתואם למדד. נקודות הזיכוי שלכם מופחתות מהמס הכולל. החיסרון הוא שצריך להגיש דיווח שנתי למס הכנסה.
המסלול הזה עשוי להשתלם לבני 60 ומעלה עם הכנסות נמוכות, ולמי שיש לו הוצאות גבוהות על הדירה. לפי רשות המסים, מי שמשכיר 10 דירות ומעלה נחשב לעסק וממוסה לפי המדרגות בלבד. בין 6 ל-10 דירות זה נבדק לפי קריטריונים.
דירה שנייה, בני זוג ושותפים
מס על שכירות דירה שנייה
אין מס מיוחד על השכרת דירה שנייה. גרים בדירה אחת ומשכירים את השנייה? אותם שלושה מסלולים חלים, והתקרה נבדקת על סך השכירות מכל הדירות שאתם משכירים. מה שכן כדאי לזכור הוא מס השבח: אם תמכרו בעתיד את הדירה בלי פטור מלא ממס שבח, בחירה בפטור או ב-10% עשויה להגדיל את מס השבח, כי בחישוב שלו מביאים בחשבון את הפחת שיכולתם לנכות.
זוג נשוי
לעניין תקרת הפטור, החוק רואה בשכר הדירה של בן הזוג שגר איתכם, ושל ילדים עד גיל 18, חלק מההכנסה שלכם. כלומר יש תקרה אחת של 5,654 ₪ לכל משק הבית, גם אם כל דירה על שם אחר. גם בקיזוז של מי שגר בשכירות, בני הזוג נחשבים לבעלים אחד.
דירה משותפת עם אחים או שותפים
כשדירה שייכת לכמה אנשים שאינם בני זוג, למשל אחים שירשו דירה, כל אחד מקבל רק את החלק שלו בשכר הדירה. איך זה משפיע על הפטור ואיזה מסלול נכון לכל אחד תלוי בנתונים של כל שותף. במקרה כזה, ובכל מקרה מורכב, כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס לפני שבוחרים מסלול.
מס הכנסה: דיווח על הכנסה משכירות ותשלום
אופן הדיווח תלוי במסלול שבחרתם:
- מסלול הפטור: הפטור ניתן אוטומטית, ולא צריך לפנות למס הכנסה. מי שמגיש ממילא דיווח שנתי, למשל עצמאים, או מגיש בקשה להחזר מס, מצהיר בו על ההכנסה ועל בחירת הפטור ומצרף את החוזה.
- מסלול 10%: משלמים פעם אחת על כל השנה, בתוך 30 ימים מתום שנת המס. את המס על 2026 משלמים עד 30 בינואר 2027. תשלום מאוחר יותר מחייב ריבית והצמדה.
- המסלול המלא: מגישים דיווח שנתי למס הכנסה ומצרפים את חוזה השכירות. המס נקבע לפי כל ההכנסות שלכם באותה שנה.
המערכת המקוונת של רשות המסים
לפי הוראה של רשות המסים מדצמבר 2025, באתר הרשות יש מערכת לפתיחת תיק, דיווח ותשלום על הכנסה משכירות. נכנסים בהזדהות, מזינים את ההכנסות ואת כתובות הדירות, מצרפים את חוזי השכירות, והמערכת מציגה את סכום המס ומאפשרת לשלם באתר. מי שמדווח כך במסלול 10% מקבל תיק שלא מחייב הגשת דיווח שנתי.
שתי נקודות חשובות. בלי חוזה שכירות צריך לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין, עם פרטי הדירה והשוכר, תקופת השכירות ושכר הדירה. ומי שדיווח ולא שילם את כל המס בתוך 90 יום, המערכת פותחת לו תיק שמחייב דיווחים שנתיים. מי שמגיש דיווח שנתי מקוון מדווח בו על השכירות ויכול לשנות בו את המסלול.
דיווח נכון מתחיל ברישום מסודר של מה שהתקבל בכל חודש, כי זה בדיוק מה שהתקרה בודקת. בניהול של Titanium השוכר משלם ישירות לחשבון שלכם, החוזה נכתב לפי חוק השכירות ההוגנת, ואנחנו עוקבים אחרי כל תשלום. את בחירת המסלול ואת הדיווח עצמו כדאי להשאיר לרואה החשבון שלכם. אפשר לקרוא איך הניהול עובד ולראות את מחיר הניהול.
מקורות
- כל-זכות: פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים
- כל-זכות: ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים
- רשות המסים: הוראת ביצוע 5/2026, מערכת מקוונת לדיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים
- חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990
- פקודת מס הכנסה, סעיף 122
שאלות נפוצות
מה תקרת הפטור ממס על שכירות ב-2026?
5,654 ₪ לחודש, על סך השכירות מכל הדירות למגורים יחד. בין 5,654 ₪ ל-11,308 ₪ יש פטור חלקי, ומעל זה אין פטור.
צריך לדווח למס הכנסה על שכירות שפטורה ממס?
אם אתם לא מגישים ממילא דיווח שנתי, הפטור ניתן אוטומטית ולא צריך לפנות. מי שמגיש דיווח שנתי או בקשה להחזר מס מצהיר בו על ההכנסה ועל הפטור ומצרף את החוזה.
בני זוג מקבלים תקרת פטור כפולה?
לא. שכר הדירה של בן הזוג שגר איתכם, ושל ילדים עד גיל 18, נספר יחד עם שלכם. לכן יש תקרה אחת לכל משק הבית.
שכר הדירה עלה באמצע השנה. מה קורה לפטור?
הפטור נבדק כל חודש בנפרד. בחודשים שמתחת לתקרה הפטור מלא, ובחודשים שמעליה הפטור חלקי. אפשר גם לבחור 10% או מסלול מלא על כל שכר הדירה של אותה שנה.
אפשר לבחור מסלול אחד לחלק מהשנה ומסלול אחר לשאר?
לא על אותה דירה. ההכנסה מדירה אחת באותה שנה ממוסה במסלול אחד. מי שמשכיר כמה דירות יכול לפעמים לבחור מסלולים שונים לדירות שונות.
