לפי חוק השכירות והשאילה, בעל הדירה אחראי לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה שכורה, חוץ מתיקונים קלי ערך ומנזק שנגרם משימוש לא סביר של השוכר. תיקון רגיל צריך להתבצע בתוך זמן סביר ולא יותר מ-30 ימים מהפנייה, ותקלה שלא מאפשרת לגור בדירה בתוך 3 ימים לכל היותר. במדריך תמצאו את הכללים, טבלה של תיקונים נפוצים ומי משלם עליהם, וצעדים שחוסכים ויכוחים עם השוכר.
מי אחראי על תיקונים בדירה שכורה לפי החוק
ב-2017 תוקן חוק השכירות והשאילה, ונוסף לו פרק שעוסק בשכירות דירה למגורים. התיקון מוכר בשם "חוק השכירות ההוגנת". הוא נכנס לתוקף בספטמבר 2017, וחוזה שנחתם לפני כן ממשיך להיות כפוף לנוסח הקודם של החוק.
סעיף 25ח בחוק מחלק את האחריות לשלושה מצבים:
- ליקוי רגיל שלא נגרם באשמת השוכר ואינו קל ערך: בעל הדירה מתקן ומשלם.
- ליקוי שנגרם משימוש לא סביר בדירה: השוכר אחראי ומתקן על חשבונו, אלא אם סוכם אחרת.
- ליקוי קל ערך: לפי כל זכות, השוכר מתקן אותו על חשבונו, אלא אם הוסכם שבעל הדירה יטפל בו.
את החלוקה הזו אי אפשר לעקוף בחוזה. סעיף 25יד אוסר לשנות את חובת התיקון של בעל הדירה ואת המועדים, אלא לטובת השוכר. סעיף שמעביר לשוכר את כל התיקונים, או שנותן לבעל הדירה 60 יום לתקן, לא תקף.
הכללים חלים על רוב חוזי השכירות למגורים. הם לא חלים, למשל, על שכירות של עד שלושה חודשים בלי אפשרות להאריך, על חוזה של יותר מעשר שנים שבעל הדירה לא יכול לבטל מוקדם, ועל דמי שכירות של יותר מ-20,000 ש״ח בחודש (סכום שמתעדכן לפי המדד).
תוך כמה זמן בעל הדירה חייב לתקן
החוק קובע שני מועדים. שניהם נספרים מהיום שבו בעל הדירה קיבל את דרישת השוכר לתקן.
| סוג התקלה | המועד המקסימלי | דוגמאות |
|---|---|---|
| פגם שתיקונו דחוף: פגם שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר | זמן סביר, ולא יותר מ-3 ימים | אין חשמל בדירה, נזילה גדולה, האסלה היחידה בדירה לא עובדת |
| כל ליקוי אחר שבאחריות בעל הדירה | זמן סביר, ולא יותר מ-30 ימים | תנור שהושכר עם הדירה והפסיק לעבוד, תריס חשמלי תקוע, רטיבות בקיר |
שימו לב למילים "זמן סביר". שלושים הימים הם תקרה, לא יעד. אפשר לקבוע בחוזה מועד קצר יותר, ואז הוא המחייב. כדאי גם לסכם בחוזה ערוץ פנייה קבוע, כדי שיהיה ברור מתי הדרישה הגיעה אליכם.
בתקלה דחופה באמת, שהשוכר לא יכול לחכות לתיקון שלכם, הוא רשאי לתקן מיד, גם בלי לפנות אליכם קודם, ולדרוש החזר של ההוצאות הסבירות (סעיף 9(ג)).
נזק של השוכר, בלאי רגיל או תיקון קטן
השאלה מי משלם על תיקונים בדירה שכורה נחתכת בדרך כלל לפי סיבת התקלה.
- שימוש לא סביר: נזק שנגרם מרשלנות או משימוש חריג. כל זכות מביא כדוגמה שוכר ששטף מגבונים לאסלה וגרם לסתימה. על תיקון כזה השוכר משלם.
- בלאי רגיל: דברים שנשחקים ממגורים רגילים לאורך זמן, כמו צנרת ישנה שהתחילה לדלוף, צבע שדהה או מנוע תריס שנשחק. זה לא נזק של השוכר, ואם הליקוי אינו קל ערך, התיקון עליכם.
- קל ערך: תיקונים פשוטים וזולים, כמו החלפת נורה או הידוק ידית רופפת. בדרך כלל השוכר מטפל בהם.
במחלוקת, מה שמכריע הוא התיעוד: תמונות של הדירה מיום הכניסה, הסבר כתוב של איש המקצוע על סיבת התקלה וחשבונית. אם השוכר לא תיקן ליקוי שבאחריותו, החוק מאפשר לממש את הערובה שלו עד גובה עלות התיקון (סעיף 25י).
בעל דירה שלא מתקן: מה השוכר יכול לעשות
אם בעל הדירה לא תיקן בתוך המועד, סעיף 9 בחוק נותן לשוכר שתי דרכים:
- לתקן בעצמו ולקבל החזר. השוכר צריך להודיע לבעל הדירה זמן סביר מראש שהוא מתכוון לתקן. אחרי זה הוא זכאי להחזר של ההוצאות הסבירות, לא של כל חשבונית שיגיש.
- להפחית מדמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו הפגם פוגע בערך השכירות לעומת מה שנקבע בחוזה.
הפחתה כזו היא לא היתר להפסיק לשלם. כדאי שכל הפחתה תיעשה בהודעה בכתב ובסכום מנומק, אחרת היא הופכת מהר לסכסוך על אי תשלום. מנגד, בעל דירה שמתעלם מפניות נותן לשוכר את הזכות לתקן ולשלוח לו את החשבון.
בעל דירה מסרב לתקן מזגן
מזגן שהושכר עם הדירה הוא חלק מהמושכר. אם הוא התקלקל מבלאי ולא בגלל השוכר, התיקון על בעל הדירה, בתוך 30 ימים לכל המאוחר. האם מזגן מקולקל באמצע הקיץ הוא פגם דחוף תלוי בנסיבות: החוק מגדיר דחוף כפגם שלא מאפשר מגורים באופן סביר, ואין בו רשימה של מכשירים.
סירוב לתקן לא חוסך כסף. השוכר יכול להזמין טכנאי בעצמו אחרי הודעה מראש ולשלוח לכם את החשבון, וסביר שזה יעלה יותר מטכנאי שאתם בחרתם.
מי משלם על תיקונים נפוצים בדירה שכורה
הטבלה מסכמת את המצב השכיח. בכל מקרה ההכרעה תלויה בסיבת התקלה ובמה שכתוב בחוזה.
| תיקון | מי משלם בדרך כלל | מתי זה משתנה |
|---|---|---|
| דוד מים או גוף חימום שנשרף | בעל הדירה | אם הנזק נגרם משימוש לא סביר. רכישה או שדרוג של מערכת קבועה בדירה לא מוטלים על השוכר (סעיף 25ט) |
| מזגן שהושכר עם הדירה ולא מקרר | בעל הדירה | ניקוי פילטרים ותחזוקה שוטפת לפי הוראות השימוש מוטלים בדרך כלל על השוכר |
| נזילה מצנרת בקיר או ברצפה | בעל הדירה | אם השוכר גרם לה, למשל כשקדח בקיר |
| מכשירי חשמל שהושכרו עם הדירה: מקרר, תנור, מכונת כביסה | בעל הדירה | נזק משימוש לא סביר: השוכר. החוק מאפשר לכם להחליף מכשיר במקום לתקן, כשזה סביר (סעיף 7(ב)) |
| סתימה בכיור או באסלה | תלוי בסיבה | סתימה ממגבונים, משומן או מחפצים: השוכר. סתימה בצנרת ישנה: בעל הדירה |
| צבע | לפי החוזה | צבע שדהה ממגורים רגילים הוא בלאי. חורים, כתמים וקשקושים על הקירות הם נזק |
| נורות, סוללות לשלט, ידית רופפת | השוכר | תיקונים קלי ערך, אלא אם סוכם אחרת |
| זכוכית או חלון שנשברו | השוכר, אם נשברו באשמתו | שבר מתקלה במבנה או מבלאי: בעל הדירה |
טיפים לבעלי דירות: פחות ויכוחים, פחות הוצאות
- סכום תיקון מאושר מראש בחוזה. קבעו תקרה שעד אליה השוכר יכול להזמין תיקון ולקבל החזר בלי לחכות לאישור שלכם. מעל התקרה, פונים אליכם קודם. זה מקצר את זמן התיקון ומונע חשבוניות מפתיעות.
- תיעוד בתמונות ובחשבוניות. צלמו את הדירה ואת המכשירים בכניסה וביציאה, ושמרו כל חשבונית ותמונה של תיקון. בלי תיעוד קשה להוכיח מה היה מצב הדירה ומי גרם לנזק.
- איש מקצוע קבוע. אינסטלטור, חשמלאי וטכנאי מזגנים שאתם סומכים עליהם זמינים יותר, וכותבים בחשבונית מה גרם לתקלה. זה חשוב במיוחד כשאתם גרים רחוק.
- הוראות תחזוקה בכתב. החוק מחייב אתכם למסור לשוכר, עד יום המסירה, הוראות תחזוקה ושימוש לדירה ולמתקנים, ככל שהן נדרשות (סעיף 25ז). שוכר שקיבל הוראות לניקוי פילטרים או להפעלת הדוד יתקשה לטעון שלא ידע.
- ביקור בתיאום. השוכר חייב לאפשר לכם לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים בזמן סביר, אם הודעתם מראש (סעיף 17).
כשגרים רחוק או בחו״ל, קשה לנהל את כל זה בטלפון. ב-Titanium מקבלים את הפניות מהשוכר, מתאמים איש מקצוע באישור שלכם ומתעדים את הדירה בתמונות. אפשר לקרוא איך זה עובד, לבדוק את מחיר הניהול או לעבור על השאלות הנפוצות.
המדריך הזה הוא מידע כללי. בסכסוך על תיקון או בחוזה עם סעיפים חריגים, כדאי להתייעץ עם עורך דין.
מקורות
- כל זכות: תיקון ליקויים בדירה מושכרת
- ספר החוקים: חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז-2017
- חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, נוסח מעודכן
שאלות נפוצות
האם בעל הדירה חייב לתקן מזגן בדירה שכורה?
אם המזגן הושכר עם הדירה והתקלקל בלי אשמת השוכר, כן. המועד הוא זמן סביר ועד 30 ימים, או עד 3 ימים אם התקלה לא מאפשרת לגור בדירה באופן סביר.
האם השוכר יכול לקזז את עלות התיקון משכר הדירה?
החוק מאפשר לשוכר לתקן ולדרוש החזר הוצאות סבירות, או להפחית מדמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן. זה אפשרי רק אחרי שבעל הדירה לא תיקן בזמן, ובתיקון שאינו דחוף גם אחרי הודעה מראש.
אפשר לכתוב בחוזה שהשוכר אחראי על כל התיקונים?
לא. בחוזה שכירות למגורים אי אפשר לשנות את חובת התיקון של בעל הדירה ואת המועדים, אלא לטובת השוכר. מותר לקבוע מי מטפל בתיקונים קלי ערך ובנזק שהשוכר גרם.
מאיזה יום סופרים את 30 הימים לתיקון?
מהיום שבו בעל הדירה קיבל את דרישת השוכר לתקן. לכן כדאי שכל פנייה תישלח בכתב, עם תמונה ותאריך.
מי משלם על החלפת דוד בדירה שכורה?
בדרך כלל בעל הדירה. החוק קובע שהשוכר לא נושא בתשלום לרכישה או לשדרוג של מערכות קבועות בדירה, אלא אם הוא עצמו ביקש שיפור או התאמה מיוחדת.
