חוזה שכירות לבעל הדירה: הסעיפים שמגנים עליכם

חוזה שכירות טוב לבעל הדירה לא נמדד במספר העמודים אלא בשני דברים: שהוא עומד בחוק השכירות והשאילה, ושהוא סוגר מראש את מה שהחוק משאיר לכם להחליט. מאז תיקון "שכירות הוגנת" מ-2017 חלק מהכללים קבועים בחוק ואי אפשר לשנות אותם לרעת השוכר, גם אם השוכר חתם. כל השאר, כמו גובה ההצמדה, תנאי האופציה, הערבויות, חיות מחמד וסדרי התשלום, נקבע בחוזה. ואם החוזה לא אומר כלום, אין לכם על מה להישען.

מה החוק כבר קבע, ואי אפשר לשנות בחוזה

התיקון הוסיף לחוק השכירות והשאילה פרק שלם על שכירות דירה למגורים (סעיפים 25א עד 25טו). רוב ההוראות שם הן הגנות לשוכר. סעיף שמנוגד להן לא תופס, אלא אם הוא מיטיב עם השוכר.

הפרק לא חל על שכירות של עד שלושה חודשים בלי אופציה, על שכירות של יותר מעשר שנים בלי זכות ביטול מוקדם למשכיר, על דירות נופש, מעונות ודיור מוגן, ועל חוזה ששכר הדירה בו גבוה מ-20,000 ₪ לחודש. הסכום הזה מתעדכן לפי המדד בכל 1 בינואר.

חוזה בכתב, עם פרטי חובה

החוק דורש שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים, ושכל צד יקבל עותק חתום. חוזה בעל פה עדיין תקף, אבל אז קשה מאוד להוכיח מה סוכם. החוזה צריך לכלול לפחות את הפרטים האלה:

• כתובת הדירה.
• שמות הצדדים, מספרי תעודת זהות וכתובות.
• תיאור הדירה, הריהוט והאביזרים, כולל חלקי רכוש משותף שהוצמדו לה (חניה, מחסן).
• תקופת השכירות, האם יש אופציה ובאילו תנאים, והאם אפשר לבטל ובאילו תנאים.
• דמי השכירות, מועדי התשלום ואופן התשלום.
• תשלומים נוספים שחלים על השוכר, אם יש, וגובהם.
• פגם או ליקוי שאינו קל ערך ושידוע לכם בזמן החתימה, וגם מפגע בסביבה שעלול להפריע ממש לשימוש בדירה.

הסעיף האחרון חשוב לכם: רטיבות ידועה או עבודות בניין צפויות שנכתבו בחוזה לא יחזרו אליכם כטענה שהסתרתם.

דירה ראויה למגורים

אתם חייבים למסור את הדירה כשהיא ראויה למגורים, ועל זה אי אפשר להתנות בכלל. לפי התוספת הראשונה לחוק, דירה אינה ראויה למגורים אם חסר בה אחד מאלה: מערכת ניקוז ושפכים, מערכת חשמל או תאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית עם דלתות וחלונות (כולל דלת כניסה ננעלת), אספקת מי שתייה, מחיצה בין השירותים לשאר הדירה, או שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות של השוכר. מסירה של דירה כזאת נחשבת הפרת חוזה. בנוסף, עד יום המסירה אתם צריכים לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה ובמתקנים שבה, ככל שהן נדרשות.

תיקונים: 30 ימים, ושלושה ימים לתקלה דחופה

השוכר אחראי לנזק שנגרם משימוש בלתי סביר. כל ליקוי אחר שאינו קל ערך הוא שלכם: לתקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהדרישה. תקלה שאינה מאפשרת לגור בדירה באופן סביר נחשבת דחופה, וצריך לתקן אותה בתוך שלושה ימים לכל היותר. אם לא תיקנתם בזמן, החוק מאפשר לשוכר לתקן בעצמו ולדרוש את ההוצאות הסבירות, או להפחית משכר הדירה עד לתיקון. פירוט מעשי של החלוקה נמצא במדריך על תיקונים בדירה מושכרת.

מה מותר לגבות מהשוכר, ומה לא

השוכר משלם שכר דירה, ארנונה ומסים על המחזיק, מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומי ועד בית לאחזקה שוטפת. הוא לא משלם, גם אם כתבתם אחרת: רכישה או שדרוג של מערכות ומתקנים קבועים (אלא אם הוא ביקש התאמה מיוחדת), ביטוח מבנה, ותשלומים שאתם חייבים לצד שלישי, כולל דמי תיווך למתווך שפעל מטעמכם.

ערבויות: תקרה, מימוש והחזרה

כשהערובה עולה לשוכר כסף (ערבות בנקאית, ערבות מחברת ביטוח או מגוף אשראי מורשה, פיקדון במזומן), הסכום המצטבר של כל הערובות מוגבל לנמוך מבין שכר הדירה לשליש מתקופת השכירות, לבין שלושה חודשי שכירות. בחוזה לשנה ב-6,000 ₪ לחודש, התקרה היא 18,000 ₪. בחוזה לחצי שנה באותו שכר דירה היא 12,000 ₪.

מותר לממש ערובה רק בארבעה מקרים: שכר דירה שלא שולם (עם הצמדה וריבית לפי החוזה), ליקוי שהשוכר אחראי לו ולא תיקן, חשבונות שוטפים שלא שולמו, ואי פינוי בסוף התקופה (בסכום שנקבע בחוזה). לפני מימוש צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו הזדמנות לתקן. בסוף השכירות מחזירים את הערובה או את יתרתה, כולל הפירות שלה (למשל ריבית על פיקדון), בתוך 60 ימים מהחזרת הדירה או מתשלום החובות, המאוחר מביניהם. על סוגי הערובות ומה מתאים למה, ראו את המדריך לערבויות בשכירות.

הארכה, אופציה וסיום

• לקראת סוף התקופה אתם צריכים להודיע לשוכר, זמן סביר מראש, אם אתם רוצים להאריך ובאילו תנאים.
• אם האופציה בחוזה שייכת לכם, תודיעו לפחות 90 ימים לפני סוף התקופה. ותוכלו לממש אותה רק אם תנאי תקופת ההארכה נקבעו בחוזה מראש.
• אם האופציה שייכת לשוכר, הוא צריך להודיע לכם לפחות 60 ימים לפני סוף התקופה.
• סעיף שמאפשר רק לכם לבטל את החוזה בלי הפרה בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול. כשיש סעיף כזה, אתם נותנים 90 ימי התראה לפחות, והשוכר 60 ימים.
• אם אתם מוכרים את הדירה במהלך השכירות, צריך להודיע לשוכר בכתב, לפני המסירה לקונה, מי הקונה ואיך יוצרים איתו קשר.

מה החוק קובע ומה אתם מחליטים

הסעיפים שמגנים על בעל הדירה

שכר דירה ואופן תשלום

כתבו סכום מדויק, יום תשלום בחודש ואמצעי תשלום: הוראת קבע, העברה בנקאית או צ'קים מראש לכל התקופה. ציינו את חשבון הבנק שאליו משלמים, ושתשלום נחשב כשולם רק כשהכסף נכנס בפועל.

הצמדה למדד

החוק לא מחייב הצמדה, ולכן אם היא לא כתובה, אין הצמדה. ההצמדה המקובלת היא למדד המחירים לצרכן. כדאי לכתוב מהו מדד הבסיס (לרוב המדד הידוע ביום החתימה), מתי מעדכנים, והאם שכר הדירה יכול לרדת כשהמדד יורד. לחישוב ההפרש בפועל אפשר להשתמש במחשבון הצמדת שכר דירה.

אופציה והארכה

אופציה בלי פרטים היא מקור קבוע למחלוקות. כתבו למי היא שייכת, לכמה זמן, מה יהיה שכר הדירה בתקופה הנוספת (סכום קבוע, אחוז עלייה או הצמדה), ושמימוש האופציה מותנה בחידוש הערבויות ובכך שלא הייתה הפרה יסודית. כשהאופציה לא קיימת, החידוש הוא משא ומתן חדש, וכאן נכנסת השאלה איך להעלות שכר דירה בחידוש החוזה בצורה מסודרת.

יציאה מוקדמת של השוכר

סעיף טוב קובע מתי זה אפשרי, כמה זמן התראה, ואם השוכר צריך להציע שוכר חלופי שתאשרו. אם תרצו זכות יציאה גם לעצמכם, זכרו שהיא תקפה רק אם גם לשוכר יש זכות ביטול, ושההתראה שלכם היא 90 ימים לפחות.

ערבויות

ערבות בנקאית או פיקדון נותנים כסף זמין, ומוגבלים בתקרה. ערבים אישיים ושטר חוב לא עולים לשוכר כסף, ולכן לפי לשון החוק אינם נכללים בתקרה, אבל את כל סוגי הערובות מותר לממש רק בעילות שהחוק מונה. כתבו בחוזה את פרטי הערבים, ודאגו שהערבות הבנקאית תהיה בתוקף כמה חודשים אחרי סוף התקופה, כדי לכסות חשבונות סופיים.

חשבונות וארנונה על שם השוכר

חייבו את השוכר להעביר את הארנונה, המים, החשמל והגז על שמו בתוך מספר ימים מהכניסה, ולהציג אישור. כדאי שגם אתם תשלחו לעירייה הודעה. לפי פקודת העיריות, בהשכרה לשנה או יותר המשכיר צריך להודיע לעירייה על השכירות ועל שם השוכר, וכל עוד לא הודיע, הוא חייב בארנונה שהשוכר לא שילם. בהשכרה לפחות משנה, לפי לשון הפקודה, החבות בארנונה מול העירייה נשארת על המשכיר, ולכן שם חשוב במיוחד שהחוזה יחייב את השוכר להחזיר לכם את התשלום.

חלוקת התיקונים

החוזה מוסיף לחוק את הסדר: איך מדווחים על תקלה (בכתב, עם תמונה), תוך כמה זמן ניתנת גישה לבעל מקצוע, ומי מטפל בבלאי קטן כמו נורות וסתימות משימוש. סעיף שהשוכר אחראי "לכל התיקונים" לא יחזיק.

פרוטוקול מסירה ותמונות

נספח שמתעד את מצב הדירה ביום הכניסה, עם תמונות מתוארכות, קריאות מונים ורשימת ציוד, הוא הבסיס לכל ויכוח על נזק בסוף התקופה. ראו את המדריך לפרוטוקול מסירת דירה.

חיות מחמד, שכירות משנה ושינויים בדירה

כתבו במפורש אם מותר להחזיק חיות ואילו. לפי החוק, השוכר אינו רשאי להשכיר בשכירות משנה או להעביר את החוזה בלי הסכמתכם, וההסכמה צריכה להיות מראש ובכתב. לגבי שינויים (צביעה, חורים בקירות, החלפת מנעול, מזגן), קבעו שכל שינוי טעון אישור בכתב ושבסוף התקופה הדירה מוחזרת למצבה.

ביטוח

ביטוח מבנה הוא שלכם ואי אפשר לגלגל את עלותו לשוכר. מה שכן אפשר לדרוש בחוזה הוא שהשוכר יבטח את התכולה שלו ויחזיק ביטוח צד שלישי, למשל לנזקי מים לשכנים שנגרמו ממנו.

איחור בתשלום והפרה

חוק התרופות מאפשר לקבוע בחוזה אילו הפרות ייחשבו יסודיות, כל עוד ההגדרה סבירה ולא גורפת. נהוג לקבוע שאיחור של מספר ימים בתשלום, אי העברת חשבונות או שכירות משנה בלי אישור הם הפרה יסודית, שמאפשרת לבטל את החוזה. אפשר לקבוע גם ריבית פיגורים על איחור. מה עושים כשזה קורה בפועל מוסבר במדריך שוכר שלא משלם שכר דירה.

פינוי וסוף התקופה

אסור לפנות שוכר בכוח או להחליף מנעול. אם השוכר לא יוצא, הדרך היא תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום, ויש לכך הליך מהיר שעוסק רק בפינוי. מה שהחוזה יכול לעשות הוא לקבוע מועד פינוי ברור, מצב שבו הדירה מוחזרת, ופיצוי מוסכם לכל יום איחור בפינוי. זו גם אחת מעילות המימוש של הערובה.

יש חוזה שכירות רשמי של המדינה?

לא מצאנו חוזה שכירות לדוגמה שמשרד הבינוי והשיכון מפרסם לבעלי דירות. החוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע "חוזה שכירות למגורים מצוי", כלומר חוזה ברירת מחדל שחל כשאין חוזה כתוב, או כשחסר בחוזה פרט חובה. בפברואר 2026 פרסם משרד המשפטים טיוטת תקנות כאלה להערות הציבור. לפי הטיוטה, אם הסכמתם על אופציה ולא פירטתם אותה, השוכר יקבל הארכה אחת של 12 חודשים באותם תנאים, עם שכר דירה מוצמד למדד. נכון לכתיבת המדריך לא מצאנו פרסום של נוסח סופי. המסקנה פשוטה: חוזה מפורט שלכם עדיף על כל ברירת מחדל.

עיריית תל אביב-יפו מפרסמת חוזה שכירות מומלץ עם הסברים, שאפשר לקרוא כדי להבין את המבנה. סיכום של זכויות וחובות בשכירות יש גם בכל-זכות. אנחנו לא מפרסמים תבנית חוזה משלנו, כי כל דירה ושוכר שונים. כדאי שעורך דין יעבור על הנוסח הסופי לפני החתימה.

בעלי דירות שגרים בחו"ל

• חתימה מרחוק: אפשר לחתום בלי להגיע לארץ, למשל בחתימה אלקטרונית. כדאי שעורך הדין יאשר את שיטת החתימה.
• ייפוי כוח: אם מישהו בארץ יחתום ויפעל בשמכם מול שוכרים, עירייה ובנק, צריך ייפוי כוח מוגדר. חתימה על ייפוי כוח בחו"ל מאמתים בדרך כלל בנציגות ישראלית, בנוכחות פיזית, או אצל נוטריון מקומי עם חותמת אפוסטיל במדינות שחתומות על אמנת האג. את הנוסח והדרישות המדויקות כדאי לבדוק מראש עם עורך דין או עם הנציגות.
• חשבון לשכר הדירה: כתבו בחוזה חשבון בנק בישראל לתשלום, ומי איש הקשר בארץ לתקלות דחופות. בלי מישהו שיכול להגיע, קשה לעמוד בשלושה ימים לתקלה דחופה.

עוד על ניהול מרחוק במדריך השכרת דירה מחו"ל.

רשימת בדיקה לפני החתימה

• כל פרטי החובה: כתובת, צדדים, תיאור הדירה והציוד, תקופה, שכר דירה ומועדי תשלום.
• פגמים ידועים כתובים בחוזה.
• הצמדה למדד עם מדד בסיס ותדירות עדכון.
• אופציה מפורטת: למי, לכמה זמן ובאיזה שכר דירה.
• תנאי יציאה מוקדמת, והתראות של 90 ו-60 ימים אם יש זכות ביטול.
• ערבויות בתוך התקרה, פרטי ערבים ותוקף הערבות הבנקאית.
• חובה להעביר ארנונה, מים, חשמל וגז על שם השוכר, והודעה שלכם לעירייה.
• נוהל דיווח על תקלות וחלוקת תחזוקה שוטפת.
• פרוטוקול מסירה עם תמונות וקריאות מונים כנספח.
• סעיפים על חיות, שכירות משנה ושינויים בדירה.
• דרישה לביטוח תכולה וצד שלישי מהשוכר.
• הגדרת הפרה יסודית, ריבית פיגורים ופיצוי על איחור בפינוי.
• עורך דין עבר על הנוסח.

כשאתם מנהלים את הדירה דרכנו, הכנת חוזה לפי חוק השכירות ההוגנת, עם ערבויות על שמכם, היא חלק מהשירות. אפשר לקרוא איך זה עובד.

המדריך מציג מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. לחוזה שלכם פנו לעורך דין.