שוכר לא משלם שכירות? אל תחכו, ואל תפעלו בכוח. הדרך הנכונה היא סדר קבוע: שיחה, מכתב התראה בכתב, מימוש הביטחונות שבחוזה, ואם אין ברירה, תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום. במסלול המהיר, התביעה יכולה להסתיים אפילו בתוך כחודשיים מהגשתה.
שלב 1: שיחה עם השוכר בימים הראשונים
איחור בתשלום יכול להיות תקלה פשוטה, כמו הוראת קבע שבוטלה. הוא יכול להיות גם סימן לבעיה כלכלית אמיתית, כמו פיטורים או מחלה. התקשרו בימים הראשונים אחרי המועד שבחוזה, ושאלו ישירות מה קרה ומתי הכסף יגיע.
אם השוכר מציע הסדר, למשל תשלום בשני חלקים, סכמו אותו בכתב: סכומים, תאריכים ומה קורה אם התשלום לא מגיע. גם הודעה בוואטסאפ או במייל היא תיעוד, והיא תעזור לכם אם הדברים יגיעו לבית המשפט.
שיחה טובה חוסכת חודשים של הליכים. אבל אם עבר שבוע או שבועיים בלי תשלום ובלי תשובה ברורה, עוברים לשלב הבא.
שלב 2: מכתב התראה בכתב
מכתב ההתראה הוא המסמך שכל ההמשך נשען עליו. שלחו אותו בדואר רשום עם אישור מסירה, ובמקביל גם במייל או בוואטסאפ. כדאי לכלול בו:
- כמה חודשים וכמה כסף לא שולמו, לפי סעיף התשלום בחוזה.
- מועד אחרון וברור לתשלום כל החוב.
- הודעה שאם החוב לא ישולם עד אז, תממשו את הביטחונות שבחוזה.
- הודעה שאם החוב לא ישולם, תבטלו את החוזה ותגישו תביעה לפינוי.
יש לזה סיבה משפטית. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הפרה יסודית מאפשרת לבטל את החוזה. הפרה שאינה יסודית מאפשרת לבטל רק אחרי שנתתם לשוכר ארכה, והוא לא שילם בתוך זמן סביר. הביטול עצמו נעשה בהודעה לשוכר.
חוזי שכירות רבים קובעים שאיחור בתשלום הוא הפרה יסודית. גם אז, מכתב ברור עם מועד אחרון מחזק את העמדה שלכם. בנוסף, החוק מחייב הודעה מראש לפני מימוש ביטחון, כך שמכתב אחד עושה את שתי העבודות.
שלב 3: מימוש הביטחונות שבחוזה
לפי חוק השכירות והשאילה, כשהשוכר לא שילם במועד, מותר לכם לממש ביטחון עד גובה השכירות שלא שולמה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוזה. לפני כן צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולתת לו הזדמנות לשלם. אפשר לממש ביטחונות במקביל לתביעת הפינוי או במקומה.
הדרך למימוש תלויה בסוג הביטחון:
| סוג הביטחון | איך מממשים |
|---|---|
| פיקדון במזומן | משתמשים בכסף שבידיכם. בסוף השכירות מחזירים את היתרה, כולל רווח שנצבר עליה. |
| ערבות בנקאית | פנייה בכתב לבנק, או לחברה שנתנה את הערבות. |
| צ'ק ביטחון | בקשה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. |
| שטר חוב | בקשה לביצוע שטר בלשכת ההוצאה לפועל. |
| ערבים מטעם השוכר | תביעה בבית משפט נגד הערבים. |
שימו לב: בהליך המהיר לפינוי אי אפשר לתבוע את החוב הכספי. לכן הביטחונות חשובים כל כך. הם מאפשרים לגבות כסף בלי לחכות לסוף ההליך, ואת היתרה תובעים בתביעה כספית נפרדת.
שלב 4: תביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום
אם החוזה בוטל והשוכר עדיין בדירה, הדרך היחידה לפנות אותו היא דרך בית המשפט. מגישים כתב תביעה לבית משפט השלום לפי מקום הדירה, תחת הכותרת "תביעה לפינוי מושכר".
יש שתי דרכים. הראשונה היא הליך מהיר לפי תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, שעוסק רק בפינוי. השנייה היא תביעה רגילה, שבה אפשר לתבוע גם את החוב, אבל היא יכולה להימשך חודשים ואף שנים. בהליך המהיר השוכר לא יכול להגיש תביעה שכנגד, ולכן הוא ממוקד וקצר.
שלבי ההליך המהיר
- אתם מגישים כתב תביעה עם תצהיר ומסמכים: החוזה, מכתב ההתראה והודעת הביטול.
- אתם מוסרים (ממציאים) את כתב התביעה לשוכר. ככל שתעשו זאת מוקדם יותר, הדיון ייקבע מוקדם יותר.
- לשוכר יש 30 ימים להגיש כתב הגנה, עם תצהירים של העדים שלו.
- בית המשפט קובע דיון לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, גם אם השוכר לא הגיש אותו.
- הדיון אמור להסתיים ביום אחד. פסק הדין ניתן בסופו, או לכל המאוחר בתוך 14 ימים.
- אם השוכר לא מתפנה, פונים ללשכת ההוצאה לפועל לביצוע הפינוי.
ערעור של השוכר לבית המשפט המחוזי לא עוצר את הפינוי מעצמו. כדי לעצור אותו, השוכר צריך לבקש עיכוב ביצוע, ובית המשפט צריך לאשר.
כמה זמן זה לוקח
לפי אתר כל זכות, ההליך המהיר יכול להסתיים אפילו בתוך 60 ימים מהגשת התביעה. אחרי פסק הדין מגיע שלב ההוצאה לפועל, ויש לו לוחות זמנים משלו:
- אם פסק הדין לא קבע מועד לפינוי, פונים להוצאה לפועל רק 15 ימים אחרי שפסק הדין ניתן בנוכחות השוכר או נמסר לו.
- השוכר מקבל אזהרה לפנות בתוך 20 ימים. בדירת מגורים הרשם רשאי לקבוע תקופה אחרת, אבל לא פחות מ-10 ימים.
- אם השוכר לא התפנה, מנהל הלשכה מפנה את הדירה ומוסר אותה לכם בתוך 14 ימים מתום תקופת האזהרה.
אם כל שלב עומד בזמנים, מהגשת התביעה ועד קבלת המפתח עוברים בערך שלושה וחצי חודשים. בפועל, עיכובים במסירת מסמכים או בקשות של השוכר יכולים להאריך את זה. לזה מוסיפים את הזמן של השיחה, ההתראה והארכה שלפני התביעה.
כמה זה עולה
בהגשת התביעה משלמים אגרה במזכירות בית המשפט. אם תזכו, אפשר לבקש שבית המשפט יחייב את השוכר להחזיר לכם אותה. סכומי האגרות מתעדכנים מעת לעת, ולכן בדקו את הסכום העדכני באתר הרשות השופטת לפני ההגשה.
בנוסף יש שכר טרחת עורך דין, שמשתנה ממשרד למשרד. במקרה ספציפי כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני שמבטלים את החוזה ומגישים תביעה, במיוחד אם השוכר טוען שהוא לא חייב.
מה אסור לעשות: עשיית דין עצמית
גם כשהשוכר חייב לכם כמה חודשים, אסור לכם לפנות אותו בעצמכם. הדרך היחידה היא דרך בית המשפט ורשות האכיפה והגבייה.
- אסור להחליף מנעולים.
- אסור לפנות את השוכר בכוח או למנוע ממנו להיכנס לדירה.
- אסור לנתק חשמל, מים או גז כדי ללחוץ עליו. זה צעד חד-צדדי מאותו סוג.
- אסור להוציא את החפצים שלו מהדירה. גם אחרי פינוי כחוק, חפצים שנשארו בדירה נמסרים לשמירה של מנהל לשכת ההוצאה לפועל.
עשיית דין עצמית לא רק אסורה. היא עלולה להפוך אתכם מנפגעים לנתבעים, ולסבך את תביעת הפינוי שלכם.
איך מונעים את המצב מראש
הרבה מהנזק אפשר למנוע עוד לפני שהשוכר נכנס. שלושה דברים עושים את ההבדל:
- בדיקת מועמדים. בקשו תלושי שכר או אישור הכנסה, המלצה מבעל דירה קודם, ושיחה פנים אל פנים לפני החתימה. שכר דירה גבוה מדי ביחס להכנסה הוא סימן אזהרה.
- ביטחונות נכונים. ביטחון שעולה לשוכר כסף, כמו ערבות בנקאית או פיקדון במזומן, מוגבל בחוק לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שכירות של שליש מתקופת החוזה. ערבים ושטר חוב לא עולים לשוכר כסף, ולכן התקרה הזו לא חלה עליהם. שילוב של כמה סוגים נותן לכם גם מהירות וגם גיבוי.
- מעקב תשלומים. בדקו את החשבון ביום התשלום, לא בסוף החודש. איחור של יומיים שמטופל מיד בשיחה נגמר אחרת מאיחור של חודשיים שאף אחד לא שם לב אליו.
זה בדיוק החלק ש-Titanium לוקחת על עצמה: בדיקת מועמדים, חוזה לפי חוק השכירות ההוגנת עם ביטחונות על שם בעל הדירה, ומעקב תשלומים עם טיפול באיחורים. השוכר משלם ישירות לחשבון שלכם. אפשר לקרוא איך זה עובד, לראות את מחיר הניהול, ולמצוא תשובות נוספות בשאלות הנפוצות.
מקורות
- כל זכות: פינוי שוכר מדירה מושכרת בהליך מהיר ומזורז
- כל זכות: מימוש ערובה על-ידי משכיר דירה
- כל זכות: הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה
- כל זכות: בקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיפים 6 עד 8
שאלות נפוצות
כמה חודשים צריך לחכות לפני שמגישים תביעת פינוי?
אין בחוק מספר חודשים קבוע. אם לפי החוזה האיחור הוא הפרה יסודית, אפשר לבטל את החוזה בהודעה לשוכר; אם לא, צריך קודם לתת לו ארכה לשלם. אחרי ביטול כדין אפשר להגיש תביעה.
אפשר לתבוע בהליך המהיר גם את השכירות שלא שולמה?
לא. ההליך המהיר עוסק רק בפינוי. את החוב תובעים בתביעה כספית נפרדת, או בתביעה רגילה שכוללת גם פינוי וגם כסף.
מותר לממש את הערבות הבנקאית בלי להודיע לשוכר?
לא. צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לשלם. מותר לממש רק עד גובה החוב, עם הפרשי הצמדה וריבית לפי החוזה.
מה קורה עם החפצים שהשוכר השאיר אחרי הפינוי?
מנהל לשכת ההוצאה לפועל מקבל אותם לשמירה, והוא יכול למכור אותם אחרי זמן סביר. אתם לא מטפלים בהם בעצמכם.
השוכר הגיש ערעור. הפינוי נעצר?
לא אוטומטית. הערעור לבדו לא מעכב את הביצוע, אלא אם בית המשפט הורה על עיכוב ביצוע.
