מחקר Titanium · שכר דירה
מה באמת מעלה
את שכר הדירה
בדקנו 1,964 דירות להשכרה. בין דירות באותה עיר, באותו גודל ובאותה קומה, חיפשנו מה קשור למחיר מבוקש גבוה יותר. מרפסת, חניה ובניין חדש קשורים לתוספת ברורה. ריהוט ומזגנים לא.
הממצאים
- בניין חדש ומרפסת מובילים. דירה בבניין חדש מבקשת בממוצע 8.0% יותר מדירה דומה, ודירה עם מרפסת 7.9% יותר. על שכר דירה חציוני של 5,200 ₪ זו תוספת של כ-410 ₪ בחודש למרפסת.
- חניה, נוף ומחסן מוסיפים גם הם. חניה קשורה לתוספת של 5.7%, נוף של 5.2% ומחסן של 3.8%.
- ממ"ד מוסיף פחות ממה שמקובל לחשוב, ותלוי באזור. בכל האזור יחד ממ"ד קשור לתוספת של 3.6%. ברחובות, בראשון לציון ובנס ציונה התוספת היא 6.5%, ובאשדוד ובאשקלון לא נמצא הבדל מובהק.
- ריהוט ומזגנים לא קשורים למחיר גבוה יותר. באזור כולו לא נמצא הבדל מובהק בין דירה מרוהטת לדירה לא מרוהטת, וגם לא בין דירה שמציינת מזגנים לדירה שלא. רק באשדוד ובאשקלון דירה מרוהטת מבקשת בממוצע 6.4% יותר.
- שיפוץ מוסיף מעט. ברחובות, בראשון לציון ובנס ציונה דירה "משופצת" מבקשת 2.6% יותר. באשדוד ובאשקלון לא נמצא הבדל.
כל המאפיינים בטבלה אחת
כל שורה מראה בכמה אחוזים המחיר המבוקש גבוה יותר כשהמודעה מזכירה את המאפיין, בהשוואה לדירה דומה באותה עיר, באותו גודל, באותו מספר חדרים ובאותה קומה. "טווח סביר" הוא הטווח שבו נמצא ההפרש האמיתי בסבירות של 95%. כשהטווח כולל גם ירידה וגם עלייה, כתוב "אין הבדל מובהק".
| מה כתוב במודעה | הפרש במחיר | טווח סביר (95%) | בשקלים, על 5,200 ₪ | מודעות |
|---|---|---|---|---|
| בבניין חדש | +8.0% | +4.7% עד +11.5% | כ-420 ₪ | 123 |
| מרפסת | +7.9% | +5.7% עד +10.2% | כ-410 ₪ | 514 |
| חניה | +5.7% | +3.5% עד +8.0% | כ-300 ₪ | 631 |
| נוף | +5.2% | +2.6% עד +7.9% | כ-270 ₪ | 276 |
| מחסן | +3.8% | +1.2% עד +6.5% | כ-200 ₪ | 215 |
| ממ"ד | +3.6% | +1.3% עד +6.0% | כ-190 ₪ | 237 |
| משופצת | אין הבדל מובהק | -0.4% עד +3.6% | – | 430 |
| מעלית | אין הבדל מובהק | -2.0% עד +2.6% | – | 248 |
| מרוהטת | אין הבדל מובהק | -4.3% עד +4.1% | – | 182 |
| מזגנים | אין הבדל מובהק | -2.5% עד +1.3% | – | 387 |
רחובות והסביבה מול אשדוד ואשקלון
הרצנו את אותו חישוב בנפרד לכל אזור. ההבדל הבולט הוא בממ"ד ובריהוט:
| מה כתוב במודעה | רחובות, ראשון לציון, נס ציונה ובאר יעקב (1,330 דירות) | אשדוד ואשקלון (634 דירות) |
|---|---|---|
| בבניין חדש | +5.6% | +8.6% |
| מרפסת | +9.6% | +4.8% |
| חניה | +5.3% | +6.8% |
| נוף | +3.7% | +8.1% |
| מחסן | +5.1% | אין הבדל מובהק |
| ממ"ד | +6.5% | אין הבדל מובהק |
| משופצת | +2.6% | אין הבדל מובהק |
| מעלית | אין הבדל מובהק | – |
| מרוהטת | אין הבדל מובהק | +6.4% |
| מזגנים | אין הבדל מובהק | אין הבדל מובהק |
ומה עוד משפיע
- שטח: כל 10% יותר שטח קשורים לתוספת של 3.2% במחיר, מעבר למספר החדרים.
- קומה: כל קומה נוספת קשורה לתוספת של 1.2%.
- דירת גן: מבקשת 4.1% יותר מדירה רגילה דומה.
ביחד, העיר, הגודל, הקומה והמאפיינים שבטבלה מסבירים 74% מההבדלים במחירים המבוקשים. את השאר מסבירים דברים שקשה למדוד ממודעה, כמו הרחוב, מצב הבניין והאור בדירה.
על הממ"ד
בכתבות ארציות מדווחים לפעמים על פערים גדולים בהרבה בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי. אחת הסיבות היא שדירות עם ממ"ד הן בדרך כלל חדשות וגדולות יותר, ולכן השוואה פשוטה מייחסת לממ"ד גם את ההפרש שנובע מהגודל ומגיל הבניין. כשבודקים רק דירות באותו גודל ובאותה עיר, ובודקים בנפרד בניין חדש, התוספת שנשארת לממ"ד באזור שלנו היא 3.6%.
מה זה אומר לבעלי דירות
- מה שמעלה את המחיר הוא בעיקר מה שכבר יש בדירה. מרפסת, חניה, נוף ובניין חדש. אם יש לכם אחד מהם, ודאו שהוא כתוב בבירור במודעה ומופיע בתמונות.
- לפני שקונים ריהוט כדי להעלות את שכר הדירה, כדאי לדעת שברחובות ובראשון לציון דירות מרוהטות לא מבקשות יותר. ריהוט יכול לעזור להשכיר לקהל מסוים, אבל לפי הנתונים הוא לא מעלה את המחיר המבוקש.
- שיפוץ כדאי לבדוק לגופו. התוספת שנמדדה לדירה "משופצת" קטנה, ולכן כדאי לחשב כמה זמן ייקח להחזיר את עלות השיפוץ דרך שכר הדירה.
- כדי לדעת כמה לבקש, התחילו ממחירי השכירות בעיר שלכם במדד השכירות, ואז הוסיפו או הורידו לפי מה שיש בדירה.
איך עשינו את המחקר
- המקור. כל מודעות ההשכרה של דירות רגילות ודירות גן שפורסמו ברחובות, ראשון לציון, נס ציונה, באר יעקב, אשדוד ואשקלון בין 9.10.2026 ל-28.10.2026. ערים עם פחות מ-30 מודעות לא נכללו.
- מחירים מבוקשים. המספרים הם המחירים שבעלי הדירות מבקשים במודעות, לא מחירים בחוזים שנחתמו.
- השוואה בין דירות דומות. השתמשנו ברגרסיה: כל מאפיין נבדק כשהעיר, השטח, מספר החדרים, הקומה, סוג הדירה ושאר המאפיינים קבועים. כך ההשוואה היא לא בין דירה גדולה בראשון לציון לדירה קטנה באשקלון.
- מה כתוב במודעה. מאפיין נקבע לפי הטקסט שבעל הדירה כתב, ובדקנו ידנית דוגמאות מכל מאפיין. "מרפסת שירות" לא נספרה כמרפסת, וחניה ברחוב לא נספרה כחניה. מודעה שלא מזכירה מרפסת לא בהכרח בלי מרפסת, ולכן ההפרשים האמיתיים כנראה גדולים מעט ממה שנמדד.
- קשר, לא סיבה. המחקר מראה אילו מאפיינים הולכים יחד עם מחיר גבוה יותר. ייתכן שחלק מההפרש נובע מדברים שהמודעה לא מזכירה, למשל איכות הבניין.
המחקר נערך ב-28.10.2026 על המודעות של אותה תקופה. הוא מתאר את השוק כולו ואינו קובע מחיר לדירה מסוימת. מותר לצטט את הנתונים עם קישור לעמוד הזה.
שאלות נפוצות
בכמה מרפסת מעלה את שכר הדירה?
בדירות דומות באותה עיר, דירה עם מרפסת מבקשת בממוצע 7.9% יותר, כ-410 ₪ לחודש על שכר דירה חציוני.
כמה מוסיף ממ"ד לשכר הדירה?
באזור כולו 3.6%. ברחובות, בראשון לציון ובנס ציונה 6.5%, ובאשדוד ובאשקלון לא נמצא הבדל מובהק.
האם כדאי לרהט דירה כדי להשכיר ביותר?
לפי הנתונים, ברחובות ובראשון לציון דירות מרוהטות לא מבקשות יותר מדירות דומות לא מרוהטות. באשדוד ובאשקלון נמצאה תוספת קטנה.
רוצים שמישהו ינהל את ההשכרה?
אנחנו מנהלים השכרה של דירות ברחובות ובשפלה: מוצאים שוכר, מכינים חוזה, עוקבים אחרי התשלומים ומטפלים בתקלות.