כדי לשלם מס של 10% על שכר דירה מדווחים ומשלמים פעם אחת על כל השנה, באתר רשות המסים, בשירות פתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים. מי שאין לו תיק במס הכנסה פותח אותו באותו תהליך, בלי טופס נייר. מזינים את שכר הדירה שהתקבל, מצרפים את חוזי השכירות, והמערכת מחשבת את המס ומעבירה לתשלום מקוון. על שכר הדירה של 2026 צריך לשלם עד 30 בינואר 2027. כאן מוסבר התהליך שלב אחר שלב. אם עוד לא החלטתם איזה מסלול מתאים לכם, התחילו במדריך למסלולי המס על שכירות.
מי יכול לשלם 10% על שכר דירה
לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, המסלול פתוח בתנאים האלה:
- המשכיר הוא אדם פרטי, לא חברה.
- הדירה נמצאת בישראל ומשמשת למגורים. על דירה בחו"ל יש מסלול אחר, של 15%.
- ההשכרה איננה עסק. לפי רשות המסים, מי שמשכיר 10 דירות ומעלה נחשב לעסק.
- לא מנכים כלום. אין ניכוי הוצאות, פחת, זיכויים או פטור על אותה הכנסה. החריג היחיד: מי שמשכיר דירה יחידה וגר בעצמו בשכירות מקזז את שכר הדירה שהוא משלם, עד 90,000 ₪ בשנה.
- מסלול אחד לדירה לכל השנה. אי אפשר לקחת פטור חלקי ו-10% על אותה דירה באותה שנה. מי שמשכיר כמה דירות יכול לבחור מסלול שונה לכל דירה.
החישוב עצמו פשוט: 10% מכל שכר הדירה של השנה. שכר דירה של 6,500 ₪ בחודש הוא 78,000 ₪ בשנה, והמס הוא 7,800 ₪. לבדיקה מהירה של הסכום, ולהשוואה מול שאר המסלולים, השתמשו במחשבון מס על שכירות.
צריך לפתוח תיק במס הכנסה?
כן, אבל זה חלק מהדיווח עצמו. מי שבוחר במסלול 10% ואין לו תיק, מקבל במערכת המקוונת תיק מסוג 95. זה תיק שנועד רק לדיווח ולתשלום של מס 10% על שכר דירה, והוא לא מחייב הגשת דיווח שנתי. אין צורך לשלוח טופס נייר: הבקשה לפתיחת התיק היא חלק מהשירות המקוון.
מי שכבר יש לו תיק במס הכנסה, למשל עצמאי, משלם 10% דרך שירות התשלומים של מס הכנסה, באפשרות "תשלום מס בגובה 10% על הכנסות משכר דירה". מי שמגיש דיווח שנתי מדווח על השכירות גם בתוכו, כפי שמוסבר בהמשך.
שלב אחר שלב: דיווח ותשלום של מס 10%
- אספו את הנתונים. כמה שכר דירה התקבל בכל חודש בשנה, הכתובת של כל דירה, ופרטי השוכרים. אם שכר הדירה השתנה באמצע השנה, רשמו כל תקופה בנפרד.
- הכינו את החוזים. מאז שנת המס 2024 צריך לצרף חוזה שכירות לכל דירה. אין חוזה? צריך תצהיר חתום בפני עורך דין, עם פרטי הדירה, המשכיר והשוכר, תקופת השכירות ושכר הדירה החודשי.
- היכנסו לשירות. בדף פתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים לוחצים על "להגשת דיווח" ומזדהים. רואה חשבון יכול לדווח בשבילכם דרך פורטל המייצגים.
- בחרו שנת מס. מדווחים על כל שנה בנפרד. המערכת מציגה עד שש שנות מס אחורה. על שנים מוקדמות יותר פונים לרשות המסים.
- מלאו את פירוט ההכנסות. בוחרים במסלול של דירה למגורים ומזינים את הסכומים. יש כמה דירות או כמה תקופות? מוסיפים כל אחת בלחיצה על "הוספת נכס או תקופת שכירות".
- הזינו כתובות וצרפו מסמכים. כתובת לכל דירה, ואת החוזים או התצהיר. אפשר להעלות כל מסמך לחוד או קובץ אחד.
- בדקו את הסיכום ושלחו. המערכת מציגה טופס מסכם עם סכום המס. זה סכום הקרן בלבד, בלי ריבית.
- שלמו. אחרי השליחה עוברים לתשלום מקוון, ומגיע גם מסרון עם קישור לתשלום. בתיק שנפתח עכשיו לראשונה אפשר לשלם רק אחרי יום עסקים אחד. אם המערכת מעבירה את התיק לבדיקה במשרד, הקישור לתשלום יישלח בסוף הבדיקה.
- שמרו אישור. את הטופס המסכם ואת אישור התשלום. על זה בהמשך.
עד מתי צריך לשלם
לפי סעיף 122, את המס משלמים בתוך 30 יום מתום שנת המס, כלומר עד 30 בינואר של השנה הבאה. על שכר הדירה של 2026 משלמים עד 30 בינואר 2027. בדף השירות של רשות המסים מופיע 31 בינואר, ולכן עדיף לא להשאיר את התשלום לימים האחרונים. אפשר גם לשלם כבר במהלך השנה.
| המצב שלכם | מה עושים |
|---|---|
| אין לכם תיק במס הכנסה | מדווחים במערכת המקוונת, נפתח לכם תיק מסוג 95 ומשלמים לפי הסכום שהמערכת חישבה |
| יש לכם תיק ואתם לא מגישים דיווח שנתי | משלמים בשירות התשלומים של מס הכנסה, באפשרות של מס 10% על שכר דירה |
| אתם מגישים דיווח שנתי (טופס 1301) | מדווחים על השכירות גם בדיווח השנתי. אם לא דיווחתם עליה קודם במערכת, המס משולם כחלק מהחבות של הדיווח השנתי |
| עבר המועד | מדווחים ומשלמים מיד. לחוב נוספות ריבית והפרשי הצמדה |
| אתם גרים בחו"ל | מדווחים במערכת על שנת המס הנוכחית. על שנים קודמות פונים למשרדי רשות המסים |
מה קורה אם משלמים באיחור
תשלום אחרי המועד מחייב ריבית והפרשי הצמדה על חוב המס. מעבר לזה, המערכת עוקבת אחרי התשלום. מי שדיווח ולא שילם את כל הסכום מקבל מסרון תזכורת 30 יום ו-60 יום אחרי הדיווח. אם החוב לא שולם במלואו תוך 90 יום מהדיווח, המערכת פותחת לו תיק מסוג 94, ותיק כזה מחייב להגיש דיווח שנתי מלא כל שנה. כלומר, דיווח בלי תשלום עלול להפוך מסלול פשוט למסלול שדורש רואה חשבון כל שנה.
בני זוג ושותפים בדירה
המערכת מיועדת ליחידים ולבני זוג. לעניין תקרת הפטור, שכר הדירה של בני זוג שגרים יחד ושל ילדים עד גיל 18 נספר יחד. זה חשוב כשבוחרים מסלול לכל דירה, גם אם כל דירה על שם אחר. מי שמצהיר במערכת שהוא פרוד מבן הזוג צריך לצרף גם טופס 4440.
כשהדירה שייכת לשותפים שאינם בני זוג, למשל אחים שירשו דירה, כל אחד מקבל רק את החלק שלו בשכר הדירה, ולכן כל אחד מדווח ומשלם על החלק שלו. כל שותף יכול להיות במצב מס אחר, אז כדאי שכל אחד יבדוק את המקרה שלו עם רואה חשבון.
בעלי דירות שגרים בחו"ל
סעיף 122 מדבר על יחיד שמשכיר דירה למגורים בישראל, והוא לא מתנה את המסלול בתושבות ישראלית. דף השירות של רשות המסים מתייחס במפורש לתושבי חוץ: הם יכולים לדווח במערכת המקוונת רק על שנת המס הנוכחית, ועל שנים קודמות צריך להגיע למשרדי רשות המסים. הכניסה למערכת דורשת הזדהות, ולכן מי שגר בחו"ל עושה את זה לרוב דרך רואה חשבון בישראל שמדווח בשבילו בפורטל המייצגים.
תושבי חוץ צריכים לבדוק עוד שני דברים: איך המדינה שבה הם גרים ממסה את שכר הדירה מישראל, והאם יש אמנת מס בינה לבין ישראל. שאלות כאלה לא נפתרות במערכת המקוונת, ולכן חשוב להתייעץ עם רואה חשבון שמכיר את שתי המדינות. עוד על ההשכרה עצמה כשאתם לא בארץ, במדריך השכרת דירה בישראל כשגרים בחו"ל.
צריך עדיין להגיש דיווח שנתי?
ברוב המקרים לא. לפי רשות המסים, מי ששילם 10% על שכר דירה לא צריך להגיש דיווח שנתי על כל ההכנסות שלו, כל עוד שכר הדירה השנתי במסלול הזה לא עולה על 375,000 ₪ (הסכום של 2025, והוא מתעדכן). זה נכון אלא אם מס הכנסה דורש מכם להגיש, או שאתם חייבים בדיווח שנתי מסיבה אחרת, למשל כעצמאים.
מי שמגיש דיווח שנתי מקוון רושם בו את שכר הדירה. בדיווח השנתי אפשר גם לשנות את המסלול שנבחר, ואז צריך לדווח לפי המסלול החדש.
איך שומרים הוכחה
- הטופס המסכם של הדיווח, עם הסכומים ושנת המס.
- אישור התשלום מאתר רשות המסים.
- חוזי השכירות וכל נספח שמשנה את שכר הדירה.
- רישום של מה שהתקבל בכל חודש, למשל דפי חשבון הבנק.
שמרו את המסמכים האלה לאורך שנים. בבוא היום, כשתמכרו את הדירה, בחירה במסלול 10% עשויה להשפיע על מס השבח, ורואה החשבון יצטרך לדעת באילו שנים שילמתם 10%.
טעויות נפוצות
- פטור חלקי ו-10% על אותה דירה. זה לא אפשרי. על כל דירה בוחרים מסלול אחד לכל השנה.
- ניסיון לנכות הוצאות. תיקונים, ריהוט, דמי ניהול או ריבית על משכנתה לא מקטינים את המס במסלול הזה. מי שיש לו הוצאות גבוהות צריך לבדוק את המסלול המלא.
- שכחה של שכר הדירה של בן הזוג. הוא נספר יחד עם שלכם לעניין התקרה.
- דיווח בלי תשלום מלא. אחרי 90 יום נפתח תיק שמחייב דיווח שנתי.
- דיווח בלי חוזה ובלי תצהיר. מאז 2024 צריך אחד מהם לכל דירה.
- ההנחה ש-10% תמיד זול יותר. לבני 60 ומעלה עם הכנסות נמוכות המסלול המלא עשוי לצאת זול יותר, וכשההכנסה קרובה לתקרת הפטור (5,654 ₪ בחודש ב-2026) גם הפטור שווה בדיקה. השוו לפני שמשלמים.
הדיווח והתשלום פשוטים יותר כשיש רישום מסודר של כל תשלום שהתקבל. Titanium מנהלת השכרה של דירות ברחובות ובשפלה: השוכר משלם ישירות לחשבון שלכם, ואנחנו עוקבים אחרי כל תשלום וחוזה. בנושאי המס עצמם אנחנו לא מטפלים, ואת הבחירה במסלול ואת הדיווח כדאי לבדוק עם רואה החשבון שלכם. אפשר לקרוא איך הניהול עובד.
מקורות
- רשות המסים: מדריך המסלולים לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים
- רשות המסים: פתיחת תיק ודיווח על הכנסה מהשכרת נכסים
- רשות המסים: תשלום מסים, מס הכנסה
- רשות המסים: הוראת ביצוע 5/2026, מערכת מקוונת לדיווח ותשלום מס על הכנסות מהשכרת נכסים
- כל-זכות: ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים
- פקודת מס הכנסה, סעיף 122
שאלות נפוצות
עד מתי משלמים מס 10% על שכר הדירה של 2026?
עד 30 בינואר 2027, כלומר בתוך 30 יום מתום שנת המס. אפשר לשלם גם במהלך השנה. תשלום מאוחר מחייב ריבית והפרשי הצמדה.
צריך לפתוח תיק במס הכנסה כדי לשלם 10%?
כן, אבל פותחים אותו באותו דיווח מקוון באתר רשות המסים. מי שאין לו תיק מקבל תיק מסוג 95, שלא מחייב דיווח שנתי.
אפשר לנכות הוצאות במסלול 10%?
לא. אין ניכוי הוצאות, פחת או זיכויים. החריג היחיד הוא מי שמשכיר דירה יחידה וגר בשכירות: הוא מקזז את שכר הדירה שהוא משלם, עד 90,000 ₪ בשנה.
מה קורה אם דיווחתי ולא שילמתי?
מגיעות תזכורות במסרון אחרי 30 ו-60 יום. אם החוב לא שולם במלואו תוך 90 יום, נפתח תיק שמחייב דיווח שנתי מלא כל שנה.
אני גר בחו"ל. אפשר לשלם 10% על הדירה בישראל?
המסלול חל על דירה למגורים בישראל, ודף השירות של רשות המסים מאפשר לתושבי חוץ לדווח במערכת על שנת המס הנוכחית. על שנים קודמות פונים למשרדי הרשות. כדאי לדווח דרך רואה חשבון.
