מה בעל הדירה חייב לתקן ולשלם? 15 שאלות ותשובות

בעל הדירה חייב לתקן כל פגם שאינו קל ערך ולא נגרם משימוש לא סביר, ולשלם על ביטוח המבנה ועל רכישה או שדרוג של מערכות קבועות. השוכר משלם ארנונה, מים, חשמל, גז ותשלומי ועד בית שוטפים, ומתקן נזק שגרם. רוב הכללים נקבעו בתיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017, שמוכר כ״חוק שכירות הוגנת״, ואי אפשר לסטות מהם בחוזה לרעת השוכר.

הכללים חלים על חוזה שכירות למגורים לשלושה חודשים לפחות (או עם אפשרות הארכה), עד עשר שנים, ובשכר דירה של עד 20,000 ₪ לחודש, סכום שמתעדכן לפי המדד. בשאלות שהחוק לא עונה עליהן, מה שקובע הוא החוזה.

מה בעל הדירה חייב לתקן?

האם בעל דירה חייב לתקן מזגן?

כן, אם המזגן הושכר עם הדירה והתקלקל משימוש רגיל. זה פגם שאינו קל ערך, ובעל הדירה צריך לתקן אותו תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מהפנייה. השוכר אחראי לתחזוקה שוטפת, כמו ניקוי פילטרים, ולנזק שגרם. מזגן שהשוכר התקין בעצמו הוא באחריותו. הפירוט, כולל לוחות הזמנים, במדריך תיקונים בדירה שכורה.

מי מתקן דוד שמש או דוד חשמל שהתקלקל?

בעל הדירה, אלא אם השוכר גרם לתקלה. דוד הוא מערכת קבועה בדירה, והחוק אוסר לגלגל על השוכר תשלום לרכישה או לשדרוג של מערכות קבועות. פגם שלא מאפשר לגור בדירה באופן סביר נחשב דחוף, ואז יש לבעל הדירה עד שלושה ימים. דירה בלי מים חמים בחורף עשויה להיחשב כזו.

מי אחראי על עובש ורטיבות בדירה שכורה?

תלוי במקור. רטיבות מנזילה, מגג או מקיר חיצוני היא פגם שבעל הדירה מתקן. עובש שנגרם מחוסר אוורור או מייבוש כביסה בתוך הדירה יכול להיחשב שימוש לא סביר, ואז הוא על השוכר. חשוב לדעת שני דברים: בעל דירה שיודע על רטיבות קשה צריך לכתוב זאת בחוזה, ושוכר שרואה נזילה צריך להודיע מהר, כי לפי חוק השומרים מי שלא הודיע עלול לשאת בנזק שאפשר היה למנוע.

האם בעל דירה צריך לשלם על הדברה?

החוק לא מתייחס להדברה במפורש, ולכן כדאי לקבוע את זה בחוזה. לפי העקרונות הכלליים: מזיקים שהיו בדירה כבר במסירה, או שמגיעים בגלל ליקוי במבנה כמו צנרת או סדקים, הם פגם שבעל הדירה מטפל בו. מזיקים שהגיעו בגלל אופן השימוש בדירה, והדברה שגרתית תקופתית, נוטים להיות על השוכר. הדברה של השטחים המשותפים משולמת בדרך כלל דרך ועד הבית.

מה בעל הדירה חייב לשלם, ומה השוכר?

מי משלם ועד בית, השוכר או המשכיר?

השוכר משלם את תשלומי ועד הבית לאחזקה שוטפת: ניקיון, חשמל בשטחים המשותפים, תחזוקת מעלית וגינון. בעל הדירה משלם על שיפוצים ועל רכישה או שדרוג של מערכות, כמו החלפת מעלית או צביעת חזית. סעיף בחוזה שמעביר לשוכר תשלום שהחוק לא מתיר, לא תקף גם אם השוכר חתם עליו.

מי משלם ארנונה בדירה שכורה?

השוכר, וכך גם המים, החשמל והגז. אבל בעל הדירה צריך לוודא שהשוכר נרשם בעירייה, כי עד שהעירייה מקבלת הודעה, חוב ארנונה של השוכר עלול להיגבות ממנו. איך עושים את זה ברחובות, בנס ציונה וביבנה, במדריך החלפת שוכרים: ארנונה, חשמל, מים וגז.

מי משלם ביטוח מבנה ומי ביטוח תכולה?

ביטוח מבנה משלם בעל הדירה. החוק אוסר במפורש להטיל אותו על השוכר. התכולה של השוכר, כמו רהיטים, מחשבים ובגדים, לא מבוטחת בביטוח המבנה של בעל הדירה, והשוכר מחליט אם לבטח אותה. אם בעל הדירה רוצה לבטח ציוד שלו שנשאר בדירה, זה על חשבונו. דרישה בחוזה שהשוכר ירכוש ביטוח מסוג אחר כדאי לבדוק עם עורך דין.

מתי בעל הדירה רשאי להיכנס לדירה?

האם בעל הדירה רשאי להיכנס לדירה בלי רשות השוכר?

לא. בעל הדירה חייב לאפשר לשוכר להשתמש בדירה בלי הפרעה. החוק מתיר לו לבדוק את הדירה ולתקן בה, אבל רק בזמן סביר, בהודעה מראש ובהפרעה מינימלית. כניסה בלי הסכמה עלולה להיחשב פגיעה בפרטיות: בית המשפט לתביעות קטנות בירושלים חייב בעלת דירה לשלם לשוכר 5,000 ₪ על פגיעה בפרטיות, אחרי שהכניסה קרוב משפחה לדירה בזמן שהשוכר היה בחו״ל וצילמה אותה בלי הסכמתו.

האם שוכר חייב להראות את הדירה לשוכרים חדשים או לקונים?

החוק לא מחייב אותו. הזכות שהחוק נותן לבעל הדירה היא לבדוק ולתקן, לא להציג. לכן זה תלוי בחוזה: רוב החוזים קובעים שבחודשים האחרונים השוכר יאפשר ביקורים בתיאום מראש, בשעות סבירות. בלי סעיף כזה, צריך את הסכמת השוכר.

האם שוכר יכול להחליף מנעול?

אין הוראה מפורשת בחוק. החוק אוסר על השוכר לעשות שינויים בדירה בלי הסכמת בעל הדירה, אבל החלפת צילינדר נחשבת בדרך כלל פעולה קטנה שאינה שינוי במבנה. מנגד, לבעל הדירה אין זכות להחזיק מפתח ולהיכנס כשהוא רוצה. הדרך הפשוטה היא לקבוע בחוזה שהשוכר רשאי להחליף צילינדר, ושבסוף השכירות ישאיר את המפתחות או יחזיר את הצילינדר המקורי.

מה מותר לבקש מהשוכר?

האם בעל דירה יכול לבקש תלושי שכר?

לא מצאנו בחוק איסור לבקש תלושי שכר או אישור הכנסה. השוכר לא חייב למסור אותם, ובעל הדירה לא חייב להשכיר למי שלא מסר. כדאי לבקש רק מה שנחוץ, לשמור את המסמכים במקום מאובטח ולמחוק אותם כשלא צריך אותם. אם השוכר מעדיף לא לחשוף שכר, ערבות בנקאית יכולה להחליף חלק מהבדיקה. איך בודקים שוכר, במדריך בדיקת שוכרים.

האם בעל הדירה חייב לשים מזוזה?

לפי החוק, לא. זו שאלה הלכתית בלבד. לפי השולחן ערוך, מי ששוכר בית חייב לקבוע בו מזוזה, ולא המשכיר. ההלכה גם קובעת שהשוכר לא ייקח את המזוזות כשהוא עוזב. ואם הוא מקפיד על מחירן, השוכר הבא משלם לו. בפועל, בעלי דירות רבים משאירים מזוזות בדירה כשירות.

מה קורה בסוף השכירות?

מה ההבדל בין בלאי סביר לנזק?

בלאי סביר הוא מה שקורה לדירה משימוש רגיל: צבע שדהה, שטיח שנשחק, ברז שהשתחק עם השנים. על בלאי כזה השוכר לא משלם. נזק הוא תוצאה של שימוש לא סביר: דלת שבורה, חור גדול בקיר, כתם שריפה בשיש. נזק כזה השוכר מתקן על חשבונו. פרוטוקול מסירה מצולם בכניסה הוא הדרך היחידה להוכיח מה היה מצב הדירה קודם.

תוך כמה זמן בעל הדירה צריך להחזיר את הערובה?

תוך 60 ימים מהחזרת הדירה, או מהיום שבו השוכר פרע את חובותיו, לפי המאוחר. מותר לנכות רק חובות מסוימים: שכר דירה שלא שולם, תיקון נזק שהשוכר אחראי לו, תשלומים שוטפים שלא שולמו ואי פינוי. גובה הערובה מוגבל לשליש מסך שכר הדירה לתקופה, או לשלושה חודשי שכירות, לפי הנמוך. הפירוט במדריך ערבות בנקאית וביטחונות.

מה קורה לשוכר כשבעל הדירה מוכר את הדירה?

החוזה ממשיך. הקונה נכנס לנעלי המוכר, עם כל הזכויות והחובות לפי החוזה, גם אם לא ידע עליו. המוכר צריך להודיע לשוכר בכתב לפני מסירת הדירה לקונה, ולמסור לו את פרטי הקונה ואיך יוצרים איתו קשר.

איך זה עובד בניהול שלנו?

בניהול שלנו החוזה מגדיר מראש את השאלות שהחוק משאיר פתוחות, כמו הדברה, הצגת הדירה ומנעולים. כל פנייה של שוכר מתועדת, והתיקונים שבאחריות בעל הדירה מתואמים בתוך המועדים שבחוק. המחיר הוא חודש שכירות בשנה בתוספת מע״מ. הפירוט בעמוד המחיר.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.