חוק שכירות הוגנת 2026: מה חייב המשכיר

״חוק שכירות הוגנת״ הוא הכינוי לתיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, שהוסיף פרק מיוחד לשכירות דירות למגורים (סעיפים 25א עד 25טו). לפיו המשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים, לתקן ליקויים תוך 30 יום ותקלה דחופה תוך 3 ימים, להגביל את הביטחונות ולהחזיר אותם תוך 60 יום, ולתת הודעות מוקדמות קבועות. רוב הכללים האלה אי אפשר לשנות בחוזה לרעת השוכר, גם אם הוא מסכים.

על אילו חוזים החוק חל?

על רוב חוזי השכירות של דירות מגורים. החוק לא חל במקרים האלה:

לגבי התקרה: החוק קובע 20,000 ₪ לחודש, ומורה לעדכן את הסכום ב-1 בינואר בכל שנה לפי מדד המחירים לצרכן. לא מצאנו פרסום רשמי של הסכום המעודכן ל-2026, ולכן אם שכר הדירה שלכם קרוב לסף, בדקו לפני שאתם מסתמכים על החריג.

מתי דירה ״לא ראויה למגורים״?

המשכיר חייב למסור דירה ראויה למגורים. החוק מונה בתוספת הראשונה שישה מצבים שבהם הדירה לא ראויה, ומספיק אחד מהם:

1. אין בה מערכת ניקוז וסילוק שפכים.
2. אין בה מערכת חשמל או תאורה.
3. אין בה פתחי אוורור ואור טבעי עם דלתות וחלונות שנסגרים, כולל דלת כניסה שננעלת.
4. אין בה מערכת מי שתייה.
5. אין מחיצה בין השירותים לשאר הדירה.
6. יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות של השוכר.

מסירת דירה כזו נחשבת הפרת חוזה. על החובה הזו אי אפשר להתנות בכלל, גם לא בהסכמת השוכר וגם לא בין קרובי משפחה.

ומה עם עובש?

עובש לא מופיע ברשימה במפורש. עובש חמור שיוצר סיכון לבריאות עשוי להיכנס לסעיף של ״סיכון בלתי סביר״, אבל זו שאלה עובדתית לכל מקרה. ברוב המקרים עובש הוא ליקוי רגיל, והשאלה היא מה גרם לו: נזילה, רטיבות מהגג או צנרת הם באחריות המשכיר. עובש שנגרם משימוש לא סביר, למשל דירה שלא מאווררת בכלל, הוא באחריות השוכר.

תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן ליקוי?

המועד נספר מהיום שהשוכר דרש את התיקון, ולכן כדאי שהפניות יהיו בכתב. אם המשכיר לא מתקן בזמן, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר של הוצאה סבירה, או להפחית משכר הדירה באופן יחסי. איך מארגנים את זה בפועל, במדריך תיקונים בדירה שכורה.

כמה ביטחונות מותר לדרוש, ומתי מחזירים אותם?

סך הביטחונות מוגבל לסכום הנמוך מבין שניים: שכר הדירה לשליש מתקופת החוזה, או שכר הדירה ל-3 חודשים. כך זה נראה בדירה שמושכרת ב-5,000 ₪:

התקרה חלה על ביטחונות שהחוק מגדיר כ״ערובה״: ערבות בנקאית, ערבות של גוף פיננסי מורשה כמו חברת ביטוח, ופיקדון במזומן. לפי כל-זכות היא חלה על ביטחונות שכרוכה בהם הוצאה כספית לשוכר, ולכן שטר חוב או ערבים אישיים בדרך כלל לא נספרים בה. על סוגי הביטחונות, במדריך ערבות בנקאית וביטחונות בשכירות.

מתי מותר לממש. רק בארבעה מקרים: שכר דירה שלא שולם, ליקוי באחריות השוכר שלא תוקן, תשלומים שוטפים שלא שולמו (ארנונה, מים, חשמל, גז, ועד בית), ואי פינוי הדירה בסוף החוזה. לפני מימוש צריך לתת לשוכר הודעה מראש וזמן סביר לתקן.

מתי מחזירים. תוך 60 יום מהמאוחר מבין שני מועדים: היום שהשוכר החזיר את הדירה, או היום שהוא סילק את החובות שלו. מחזירים את הביטחון או את היתרה שלו, יחד עם הפירות שנצברו עליו, למשל ריבית על פיקדון.

מה אסור לגבות מהשוכר?

סעיף בחוזה שמעביר לשוכר את אחד התשלומים האלה לא מחייב אותו. בתיווך, ההבחנה היא בשביל מי המתווך פעל. מתווך שהשוכר עצמו הזמין בכתב יכול לגבות ממנו. הפירוט במדריך דמי תיווך בשכירות.

ומה עם ביטוח צד ג׳?

החוק אוסר במפורש לגלגל על השוכר את ביטוח המבנה. הוא לא מתייחס במפורש לדרישה שהשוכר יעשה ביטוח משלו, לתכולה או לאחריות כלפי צד שלישי. סעיף כזה נפוץ בחוזים, אבל אם מנסחים אותו כך שהשוכר בעצם מממן את הביטוח של המשכיר, הוא עלול להיחשב תשלום אסור. כדאי שעורך דין ינסח את הסעיף.

מה חייב להיות כתוב בחוזה?

החוזה צריך להיות בכתב, חתום על ידי שני הצדדים, ולכל צד עותק. לפי התוספת השנייה לחוק, הוא כולל לפחות:

• כתובת הדירה, ושמות, מספרי זהות וכתובות של הצדדים.
• תיאור הדירה, הריהוט והציוד, וכל רכוש משותף שמושכר איתה.
• תקופת השכירות, אופציה להארכה ותנאיה, וזכות לסיים מוקדם ותנאיה.
• גובה שכר הדירה, מועד התשלום ואופן התשלום.
• תשלומים נוספים שהשוכר משלם, וגובהם.
• ליקויים שאינם קלי ערך שידועים למשכיר, וכל דבר ידוע בדירה או בסביבתה שמפריע או עלול להפריע באופן מהותי לשימוש בה.

במסירה המשכיר גם צריך לתת לשוכר הוראות שימוש ותחזוקה לדירה ולציוד, כשיש בהן צורך.

אילו הודעות צריך לתת, ומתי?

סעיף שמאפשר רק למשכיר לסיים את החוזה בלי הפרה בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות כזו.

מותר להעלות שכר דירה?

החוק לא מגביל את גובה שכר הדירה. במהלך החוזה מעלים רק לפי מה שנקבע בו מראש, למשל הצמדה למדד. בחידוש אפשר להציע סכום חדש, בהודעה בזמן סביר. ואם לשוכר יש אופציה, שכר הדירה בתקופת האופציה הוא מה שנקבע בחוזה, ואי אפשר להוסיף עליו העלאה כשהשוכר מממש. פירוט ודוגמאות, במדריך העלאת שכר דירה והצמדה למדד.

אפשר לוותר על ההגנות האלה בחוזה?

לא. רוב הסעיפים בפרק אפשר לשנות רק לטובת השוכר, למשל הודעה מוקדמת ארוכה יותר מצד המשכיר או מועד תיקון קצר יותר. חתימה של השוכר על סעיף שפוגע בזכויות האלה לא מחייבת אותו. החריג היחיד הוא שכירות בין קרובי משפחה.

איך זה עובד בניהול שלנו

בניהול שלנו החוזה נבנה לפי הכללים האלה מההתחלה: ביטחונות בתוך התקרה, מועדי הודעה ביומן, ותיעוד בכתב של כל פנייה לתיקון ושל המועד שבו טופלה. כך אתם עומדים בחוק, והחוזה מגן גם עליכם. הפרטים בעמוד המחיר.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.