בדיקת שוכרים לפני השכרת דירה: מה מותר לבדוק ואיך

בדיקת שוכרים לפני השכרת דירה נשענת על ארבעה דברים: הכנסה שמתאימה לשכר הדירה, היסטוריה טובה אצל משכירים קודמים, זהות שתואמת את המסמכים, ונתוני אשראי שהמועמד מציג לכם בהסכמתו. משכיר פרטי לא יכול להזמין בעצמו את נתוני האשראי של מועמד ממאגר בנק ישראל. המועמד יכול להפיק אותם בחינם פעם בשנה ולהעביר לכם.

מה בודקים אצל שוכר, ומה כל בדיקה מגלה

אין בדיקה אחת שעונה על הכול. כל בדיקה סוגרת פער אחר, וביחד הן נותנות תמונה אמינה. הטבלה מסכמת מה מבקשים ומה לומדים מזה.

בשיחה עם המשכיר הקודם שאלו שאלות ממוקדות. האם השכירות שולמה בזמן? באיזה מצב הוחזרה הדירה? האם הפיקדון הוחזר במלואו, ולמה השוכר עוזב? שיחה של חמש דקות מגלה לפעמים יותר מכל מסמך.

בדיקת שוכר מול בנק ישראל: נתוני אשראי

בנק ישראל מפעיל מאגר נתוני אשראי שאוסף מידע על הלוואות והתחייבויות של אנשים פרטיים ועל אופן הפירעון שלהן. לפי חוק נתוני אשראי, מידע מהמאגר עובר דרך לשכות אשראי לנותני אשראי, לצורך עסקת אשראי מסוימת ובהסכמה מפורשת של הלקוח. משכיר פרטי אינו נותן אשראי, ולכן אינו מזמין את המידע הזה בעצמו.

הדרך המעשית: המועמד מפיק ומעביר לכם

כל אדם זכאי לקבל ריכוז נתונים על עצמו בחינם פעם בשנה קלנדרית. מזמינים אותו דרך מערכת ההזדהות הלאומית או בטלפון 6194* של בנק ישראל, ובוחרים תקופה של 3, 5 או 10 שנים אחורה. המסמך מפרט התחייבויות, תנאי תשלום ופירעון, וגם הליכים שננקטו לגביית חובות שלא שולמו בזמן.

בקשו מהמועמד להפיק את המסמך ולשלוח לכם אותו. אל תבקשו ממנו סיסמה או קוד כניסה, ואל תתחברו בשמו. מסמך ריק אינו בהכרח סימן רע: ייתכן שאין למועמד היסטוריית אשראי, וייתכן שביקש להפסיק את איסוף הנתונים עליו, כפי שהחוק מאפשר.

בדיקת חשבון מוגבל

חשבון מוגבל הוא חשבון שנמשכו ממנו לפחות עשרה שיקים ללא כיסוי בתוך 12 חודשים. הגבלה רגילה נמשכת שנה. הגבלה בנסיבות מחמירות נמשכת שנתיים וחלה על כל חשבונות השיקים של הלקוח. הגבלה מיוחדת, שמטילים למשל ההוצאה לפועל או כונס הנכסים הרשמי, יכולה להימשך עד חמש שנים.

בנק ישראל מפרסם באתרו את מספרי הזהות של מי שהוגבלו בנסיבות מחמירות, ואפשר לבדוק שם לפי מספר זהות. הרשימה חלקית. היא לא כוללת את זהותם של מוגבלים בנסיבות מיוחדות, מי שהוגבל לפני פחות מ-60 יום, או מי שערער לבית המשפט. לכן בדיקה נקייה ברשימה אינה מספיקה לבדה, וכדאי להצליב אותה עם ריכוז נתוני האשראי.

בדיקת שוכרים לפי תעודת זהות: מה היא נותנת ומה לא

מספר תעודת זהות לבדו לא פותח לכם מידע פרטי על אדם אחר. מה שאפשר לעשות איתו: לוודא שהשם והמספר תואמים את התלושים, את דפי החשבון ואת החוזה, לבדוק ברשימת המוגבלים של בנק ישראל, ולהשוות למסמך נתוני האשראי שהמועמד העביר.

יש גם שירותים מסחריים לבדיקת שוכרים, כמו WeCheck, שבהם המועמד מאשר את הבדיקה ואתם מקבלים תמונה מרוכזת. לפני שמשתמשים בשירות כזה כדאי לברר אילו מקורות הוא בודק, על סמך איזו הסכמה, כמה זה עולה ומי משלם. שירות כזה לא מחליף שיחה עם המשכיר הקודם ועיון במסמכים עצמם.

המסמכים שאתם אוספים רגישים. שמרו אותם במקום מאובטח, אל תעבירו אותם הלאה, ומחקו את המסמכים של מועמדים שלא נבחרו.

מה אסור לשאול ועל מה לא מחליטים

ההחלטה צריכה להישען על שתי שאלות: האם המועמד יכול לשלם, והאם ישמור על הדירה. מוצא, דת, לאום, מין, נטייה מינית, השקפה, גיל, מעמד אישי או הורות לא עונים על אף אחת מהן.

חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים אוסר הפליה מהטעמים האלה, וגם פרסום מודעה מפלה, על מי שעיסוקו בהספקת מוצר או שירות ציבורי. החוק לא מזכיר במפורש השכרת דירות. הצעות חוק שנועדו להחיל את האיסור במפורש על דיור הונחו בכנסת כמה פעמים, למשל בדצמבר 2023, ונכון לכתיבת שורות אלה לא הפכו לחוק.

גם בלי סעיף מפורש, מודעה כמו "לזוג בלי ילדים בלבד" היא סיכון משפטי מיותר. מותר לשאול כמה אנשים יגורו בדירה, האם יש בעלי חיים ומתי רוצים להיכנס. אל תשאלו על תכנון הריון, על דת או על מוצא. הפעילו את אותם קריטריונים על כל המועמדים, ותעדו על מה התבססה ההחלטה. במקרה ספציפי או בספק, כדאי להתייעץ עם עורך דין.

תהליך בדיקת שוכרים לפני השכרת דירה, שלב אחר שלב

1. קובעים קריטריונים מראש. שכר הדירה, מועד הכניסה, הביטחונות שתבקשו ומדיניות לגבי בעלי חיים. אותם תנאים לכל מי שפונה. כדי לקבוע מחיר סביר, בדקו כמה משלמים על דירות דומות באזור.
2. סינון ראשון בטלפון. מי יגור בדירה, איפה עובדים, למה עוזבים את הדירה הנוכחית ומתי רוצים להיכנס.
3. ביקור בדירה. פגישה פנים מול פנים, והזדמנות לשאול שאלות המשך.
4. איסוף מסמכים. תעודת זהות, תלושי שכר או אישור רואה חשבון, דפי חשבון וריכוז נתוני האשראי.
5. שיחה עם המשכיר הקודם. עדיף גם הקודם ולא רק הנוכחי, כי משכיר שרוצה להיפטר משוכר בעייתי עלול להמליץ עליו בחום.
6. בירור חשבון מוגבל לפי מספר הזהות באתר בנק ישראל.
7. הצלבה. השם, מספר הזהות והמעסיק צריכים להיות זהים בכל המסמכים.
8. החלטה וחוזה עם ביטחונות. חוק השכירות והשאילה מגביל ערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או מזומן, לסכום הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שכר הדירה של שליש מתקופת השכירות.

מי שגר רחוק או פשוט לא רוצה לנהל את התהליך לבד יכול להעביר אותו הלאה. ב-Titanium איתור השוכר ובדיקת המועמדים הם חלק מהשירות, והחוזה נחתם לפי חוק השכירות ההוגנת עם ביטחונות על שם בעל הדירה. אפשר לקרוא איך זה עובד ולראות את מחיר הניהול.

סימני אזהרה בבדיקת שוכר דירה

• לחץ לחתום מיד, לפני שהספקתם לבדוק מסמכים.
• הצעה לשלם כמה חודשים מראש במזומן במקום להציג תלושים ודפי חשבון.
• סירוב להעביר מסמכים בסיסיים, או ריכוז נתוני אשראי שנשלח חתוך או ערוך.
• שם או מספר זהות שלא תואמים בין תעודת הזהות, התלושים והחשבון.
• ממליץ שמתחמק משאלות פשוטות, או שנשמע כמו חבר ולא כמו משכיר. אפשר לבקש את כתובת הדירה הקודמת ולוודא בנסח טאבו מי הבעלים.
• הרבה מעברי דירה בזמן קצר, בלי הסבר.
• בקשה לרשום את החוזה על שם אדם שלא יגור בדירה.
• התנגדות לכל ביטחונות, גם בגבולות שהחוק קובע.
• פיגורים או הליכי גבייה בריכוז נתוני האשראי.

סימן אחד לא חייב לפסול מועמד. שאלו, בקשו הסבר ומסמך שתומך בו, והחליטו לפי התמונה המלאה.

מקורות

• כל זכות: קבלת מידע על נתוני אשראי ודירוג האשראי האישי
• בנק ישראל: המדריך לחשבונות מוגבלים
• מאגר החקיקה של הכנסת: חוק נתוני אשראי, התשע״ו-2016
• הכנסת: הצעת חוק איסור הפליה (תיקון – איסור הפליה בדיור), פ/4139/25
• מאגר החקיקה של הכנסת: חוק השכירות והשאילה