פינוי שוכר מדירה: ההליך, הזמנים ומה אסור לעשות

פינוי שוכר בישראל נעשה רק דרך בית המשפט: קודם מסיימים את השכירות כדין, אחר כך מגישים תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום, ואם השוכר לא יוצא, הפינוי עצמו נעשה בהוצאה לפועל. אם כל שלב עומד בזמנים, מהגשת התביעה ועד קבלת המפתח עוברים בערך שלושה וחצי חודשים. החלפת מנעול או ניתוק חשמל במקום זה אסורים, ועלולים להפוך אתכם לנתבעים.

המדריך הזה עוסק בהליך הפינוי עצמו ובמצבים השונים שמובילים אליו. אם הבעיה היא שוכר שהפסיק לשלם, קראו קודם את המדריך שוכר לא משלם שכירות, שעוסק במכתב ההתראה ובמימוש הביטחונות.

מתי מותר לפנות שוכר מהדירה?

כל עוד חוזה השכירות בתוקף, השוכר מחזיק בדירה כדין. לכן השלב הראשון הוא תמיד לוודא שהשכירות הסתיימה, לפי אחד המצבים בטבלה:

מה כותבים בהודעת פינוי לשוכר?

אין בחוק טופס של הודעת פינוי, אבל המכתב הזה הוא הבסיס של כל התביעה. כדאי שיהיו בו:

• שמות הצדדים, כתובת הדירה ותאריך החוזה.
• העילה: תום תקופת החוזה, ביטול בגלל הפרה (מה הופר ומתי), או הודעה לפי סעיף היציאה.
• תאריך מדויק שבו הדירה צריכה להיות פנויה, ואיך מתאמים מסירת מפתחות.
• הודעה שאם הדירה לא תפונה עד אז, תגישו תביעה לפינוי ותממשו את הביטחונות שבחוזה.

שלחו את המכתב בדואר רשום עם אישור מסירה, ובמקביל גם במייל או בוואטסאפ. שמרו העתק ואת אישור המסירה. ביום היציאה עצמו, תעדו את מצב הדירה ואת קריאות המונים, כפי שמוסבר במדריך פרוטוקול מסירת דירה.

איך עובד ההליך המהיר לפינוי מושכר?

תביעה לפינוי מושכר מתבררת בבית משפט השלום באזור הדירה, במסלול "דיון מהיר" שבפרק י״ב לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט־2018. תקנה 81 קובעת כללים מיוחדים לתביעות פינוי: בתביעה הזו מבקשים רק פינוי, ולא כסף. את החוב, הנזקים והחשבונות תובעים בתביעה נפרדת, ולשם כך לא צריך רשות מבית המשפט. השוכר לא יכול להגיש תביעה שכנגד, ואין ישיבת קדם משפט.

לכתב התביעה מצרפים תצהיר שלכם על העובדות ואת המסמכים הרלוונטיים: החוזה, מכתבי ההתראה והודעת הביטול או הסיום. השוכר מצרף לכתב ההגנה את תצהירי העדים שלו. כך הדיון יכול להסתיים ביום אחד.

כמה זמן לוקח לפנות שוכר?

אלה המועדים שבתקנות ובכללי ההוצאה לפועל. בפועל, עיכוב במסירת כתב התביעה או בקשות של השוכר יכולים להאריך אותם:

ערעור של השוכר לבית המשפט המחוזי לא עוצר את הפינוי מעצמו. הוא צריך לבקש עיכוב ביצוע. חפצים שנשארו בדירה אחרי הפינוי נמסרים לשמירה של מנהל לשכת ההוצאה לפועל, ולא לכם. ואם השוכר חוזר ונכנס לדירה שלא כדין, אפשר לבקש מההוצאה לפועל לפנות אותו שוב.

מה עושים כששוכר לא עוזב אחרי תום החוזה?

אם החוזה הסתיים, לא הוארך, והשוכר נשאר, אפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר בלי לבטל שום דבר. שני דברים חשובים:

• אל תמשיכו כרגיל. לפי חוק השכירות והשאילה, אם הצדדים המשיכו לקיים את השכירות אחרי תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, השכירות ממשיכה לתקופה לא קצובה, וכדי לסיים אותה צריך הודעה זמן סביר מראש. אם אתם מקבלים תשלומים מהשוכר אחרי תום החוזה, הבהירו בכתב שהם לא מאריכים את השכירות.
• ביטחון על אי פינוי. החוק מאפשר לממש ביטחון גם כשהשוכר לא פינה את הדירה בתום השכירות, בסכום שנקבע בחוזה. לכן כדאי שהחוזה יקבע מראש תשלום לכל יום של איחור בפינוי. על הסעיפים שכדאי לכלול, במדריך חוזה שכירות לבעל הדירה.

איך מפנים שוכר בלי חוזה שכירות בכתב?

החוק מחייב לערוך חוזה שכירות למגורים בכתב, אבל קובע במפורש שחוזה שלא נכתב עדיין תקף. כלומר, גם שוכר בעל פה הוא שוכר, ומפנים אותו באותה דרך: מסיימים את השכירות, ואז מגישים תביעה לפינוי מושכר.

כשלא הוסכמה תקופה, כל צד רשאי לסיים את השכירות בהודעה זמן סביר מראש. החוק לא מגדיר כמה זה "זמן סביר", ולכן כדאי לתת מרווח נדיב ולשלוח את ההודעה בכתב. בבית המשפט תצטרכו להוכיח את תנאי השכירות בלי חוזה, למשל בהעברות בנקאיות, בהודעות ובעדים. זו עוד סיבה לחתום על חוזה כבר בתחילת השכירות.

אפשר לפנות שוכר כי מוכרים את הדירה?

לא. לפי חוק השכירות והשאילה, כשמוכרים דירה מושכרת הקונה נכנס לנעליים של המשכיר, עם הזכויות והחובות שבחוזה, גם אם לא ידע עליו. השוכר נשאר עד סוף החוזה. החוק גם מחייב אתכם להודיע לשוכר בכתב על המכירה לפני מסירת הדירה לקונה, עם הפרטים של הקונה ודרכי הקשר איתו.

יש שתי דרכים לסיים את השכירות מוקדם. הראשונה היא סעיף יציאה בחוזה, שתקף רק אם גם לשוכר יש זכות כזו, והודעה של 90 ימים לפחות. השנייה היא הסכם עם השוכר על יציאה מוקדמת, לפעמים תמורת פיצוי. כל הסכם כזה כדאי לכתוב ולחתום, עם תאריך יציאה ברור.

האם מותר לפנות שוכר בכוח?

גם כשהחוזה הסתיים וגם כשהשוכר חייב לכם כסף, אסור לפנות אותו בעצמכם. הדרך היחידה היא בית המשפט ורשות האכיפה והגבייה.

• אסור להחליף מנעולים או למנוע מהשוכר להיכנס לדירה.
• אסור להוציא אותו או את החפצים שלו בכוח.
• לא מנתקים מים, חשמל או גז כדי ללחוץ עליו. זה אותו סוג של עשיית דין עצמית.
• לא נכנסים לדירה בלי תיאום כדי "לבדוק" או להוציא דברים.

מי שעושה דין לעצמו עלול לעבור על החוק ולהיתבע על הנזק שגרם לשוכר. בנוסף, הוא נותן לשוכר טענות נגדו בדיון על הפינוי.

כמה עולה לפנות שוכר?

בהגשת התביעה משלמים אגרה, ואם זוכים אפשר לבקש שבית המשפט יחייב את השוכר בה. סכומי האגרות מתעדכנים בתחילת כל שנה, ולכן בדקו את הסכום העדכני באתר הרשות השופטת. בנוסף יש שכר טרחת עורך דין, שמשתנה בין משרדים. כדאי להתייעץ עם עורך דין עוד לפני ששולחים הודעת ביטול, כי טעות בשלב הזה עלולה לעכב את כל ההליך.

איך מקטינים את הסיכוי להגיע לפינוי?

רוב תיקי הפינוי מתחילים בבחירת שוכר בלי בדיקה מספקת, בחוזה בלי סעיפים ברורים או בעיכוב שאף אחד לא טיפל בו בזמן. בניהול שלנו אנחנו בודקים מועמדים לפני החתימה, כותבים חוזה לפי חוק השכירות ההוגנת עם ביטחונות על שמכם, ומטפלים בכל עיכוב בתשלום מהיום הראשון. ואם בכל זאת צריך עורך דין, יש לכם תיק מסודר להעביר לו. הפרטים, בעמוד המחיר.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.