חוזה שכירות מסתיים בתאריך שכתוב בו, והחוק לא מחדש אותו אוטומטית. הארכה נעשית במימוש אופציה שנקבעה בחוזה, בהודעה של 90 יום מצד המשכיר או 60 יום מצד השוכר, או בהסכם חדש. לפני הסיום אפשר לצאת רק אם יש בחוזה סעיף יציאה, או כשהצד השני הפר את החוזה.
האם חוזה שכירות מתחדש אוטומטית?
לא, אלא אם החוזה עצמו קובע את זה. בסוף התקופה השוכר צריך להחזיר את הדירה ריקה, והמשכיר צריך לקבל אותה.
מה קורה כשהתקופה נגמרה והשוכר פשוט ממשיך לגור ולשלם, והמשכיר ממשיך לקבל? לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, כשהצדדים ממשיכים בשכירות אחרי שהתקופה נגמרה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד יכול לסיים אותה בהודעה מוקדמת סבירה. כלומר, לא נוצרת שנה חדשה באותם תנאים, אבל גם אי אפשר לדרוש מהשוכר לצאת מהיום למחר. המצב הזה לא טוב לאף צד, ולכן כדאי לסגור הארכה בכתב לפני הסיום.
איך עובדת אופציה להארכה?
אופציה היא זכות שנקבעה בחוזה מראש, להאריך את השכירות לתקופה נוספת. היא יכולה להיות של השוכר, של המשכיר או של שניהם. בעל האופציה לא חייב לממש אותה.
| אופציה של השוכר | אופציה של המשכיר | |
|---|---|---|
| הודעה על מימוש | לפחות 60 יום לפני סוף החוזה | לפחות 90 יום לפני סוף החוזה |
| תנאי התקופה הנוספת | כפי שנקבעו בחוזה | רק אם נקבעו בחוזה מראש, ורק בתנאים האלה |
| אפשר להעלות שכר דירה במימוש? | רק אם ההעלאה נקבעה בחוזה מראש | רק אם ההעלאה נקבעה בחוזה מראש |
מכאן הכלל המעשי: כשאתם נותנים לשוכר אופציה, כתבו כבר בחוזה המקורי את שכר הדירה לתקופת האופציה, למשל סכום חדש או הצמדה למדד. אחרי שהשוכר מממש, כבר אי אפשר להוסיף העלאה. צד שמסרב לכבד אופציה שמומשה כדין מפר את החוזה, והצד השני יכול לתבוע אכיפה או פיצויים.
אין אופציה: איך מחדשים את החוזה?
בלי אופציה אף צד לא חייב להאריך. אבל החוק מחייב את המשכיר להודיע לשוכר, זמן סביר לפני סוף החוזה, אם הוא רוצה להאריך ובאילו תנאים. החוק לא קובע מספר ימים. בפועל, 90 יום נותנים זמן לשאת ולתת, ולשוכר זמן לחפש דירה אחרת אם לא מסכימים.
בחידוש אפשר להציע שכר דירה חדש. איך קובעים סכום סביר ואיך מנסחים הצמדה, במדריך העלאת שכר דירה והצמדה למדד. את ההארכה כותבים כנספח חתום או כחוזה חדש, וכדאי לבדוק באותה הזדמנות שהביטחונות מכסים את התקופה החדשה. ערבות בנקאית, למשל, מוגבלת בדרך כלל לתאריך מסוים.
השוכר רוצה לצאת לפני הזמן: מה אפשר לדרוש?
אם אין בחוזה סעיף שמאפשר לשוכר לצאת מוקדם, אין לו זכות כזו. שוכר שעוזב בכל זאת מפר את החוזה, ואתם יכולים לתבוע את הנזק, בעיקר שכר הדירה על החודשים שהדירה עמדה ריקה. אבל חוק החוזים (תרופות) קובע שלא מקבלים פיצוי על נזק שאפשר היה למנוע או להקטין באמצעים סבירים. לכן גם במקרה כזה צריך לפרסם את הדירה ולחפש שוכר חדש, ולא לחכות עד סוף התקופה.
סעיף שוכר חלופי
פתרון נפוץ הוא סעיף שמאפשר לשוכר לצאת אם הוא מביא שוכר חלופי. כאן חשוב איך הסעיף בנוי:
- אם רק לשוכר יש זכות יציאה, מותר להתנות אותה בשוכר חלופי.
- אם לשני הצדדים יש זכות יציאה, אסור להוסיף לזכות של השוכר תנאי שלא חל על המשכיר, כמו שוכר חלופי.
כדאי לקבוע בסעיף מראש מה נדרש מהשוכר החלופי: הכנסה, ביטחונות ובדיקה שלכם. מומלץ גם לחתום איתו על חוזה חדש ולהחזיר לשוכר היוצא את הביטחונות שלו, ולא להשאיר את השוכר היוצא כאחראי. איך בודקים מועמד, במדריך בדיקת שוכרים.
המשכיר רוצה לסיים לפני הזמן: מתי זה אפשרי?
רק אם יש בחוזה סעיף יציאה, וגם לשוכר יש זכות דומה. סעיף שנותן זכות יציאה רק למשכיר בטל. גם כשהסעיף תקף, המשכיר חייב להודיע לפחות 90 יום מראש, ואי אפשר לקצר את זה בחוזה. השוכר מודיע לפחות 60 יום מראש, או פחות אם החוזה מאפשר.
| מצב | מה צריך | הודעה מוקדמת |
|---|---|---|
| השוכר יוצא מוקדם | סעיף יציאה בחוזה, או הפרה של המשכיר | לפחות 60 יום, או פחות אם החוזה מאפשר |
| המשכיר מסיים מוקדם | סעיף יציאה שחל גם על השוכר, או הפרה של השוכר | לפחות 90 יום |
| ביטול בגלל הפרה יסודית | הפרה יסודית | הודעת ביטול בזמן סביר מהיום שנודע על ההפרה |
| ביטול בגלל הפרה שאינה יסודית | ארכה לתיקון, שלא נוצלה | הודעת ביטול בזמן סביר אחרי שהארכה נגמרה |
מתי אפשר לבטל חוזה שכירות בגלל הפרה?
לפי חוק החוזים (תרופות), בהפרה יסודית אפשר לבטל את החוזה בהודעה, בזמן סביר מהיום שנודע לכם עליה. הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה חותם על החוזה אילו ידע שתקרה, או הפרה שהחוזה מגדיר כיסודית. לכן כדאי לכתוב בחוזה במפורש שאי תשלום שכר דירה הוא הפרה יסודית. בהפרה שאינה יסודית צריך קודם לתת לשוכר ארכה לתקן, ורק אם לא תיקן אפשר לבטל.
אם השוכר לא יוצא אחרי ביטול כדין או בסוף החוזה, הדרך היא תביעת פינוי בהליך המהיר בבית משפט. אסור להחליף מנעול, להפעיל כוח או למנוע ממנו להיכנס. מה עושים כשהתשלומים נעצרים, במדריך שוכר לא משלם.
מוכרים את הדירה: אפשר לפנות את השוכר?
לא בגלל המכירה עצמה. לפי סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה, מי שקונה דירה מושכרת נכנס לנעלי המשכיר עם כל הזכויות והחובות, גם אם לא ידע על החוזה. השוכר ממשיך לגור עד סוף התקופה, ואם יש לו אופציה, הוא יכול לממש אותה גם מול הקונה.
החוק מחייב אתכם להודיע לשוכר בכתב, לפני שהדירה עוברת לקונה, ולמסור לו את פרטי הקונה ודרך ליצור איתו קשר. אם אתם רוצים למכור דירה ריקה לפני סוף החוזה, יש שתי דרכים: סעיף יציאה הדדי בחוזה, עם הודעה של 90 יום, או הסכמה של השוכר לצאת, לרוב בתמורה לפיצוי. אם יש סיכוי שתמכרו בתקופת השכירות, חשבו על זה כבר כשאתם מנסחים את החוזה.
מה עושים ביום סיום החוזה?
- תאמו מועד מסירה מראש, ובקשו שהדירה תוחזר ריקה ונקייה, כמו שהחוק דורש.
- עברו על הדירה מול פרוטוקול הכניסה, ותעדו בתמונות. בלאי סביר הוא לא נזק. איך עושים את זה, במדריך פרוטוקול מסירה.
- צלמו את מוני המים, החשמל והגז, והעבירו את החשבונות ואת הארנונה מהשוכר לשמכם או לשוכר הבא.
- קבלו את כל המפתחות, השלטים והקודים.
- החזירו את הביטחונות תוך 60 יום מהמאוחר מבין החזרת הדירה לסילוק החובות. מותר לקזז רק שכר דירה שלא שולם, ליקוי באחריות השוכר שלא תוקן, חשבונות שוטפים פתוחים ואיחור בפינוי, ואחרי הודעה מראש.
איך זה עובד בניהול שלנו
בניהול שלנו מועדי האופציה וסוף החוזה נכנסים ליומן ברגע החתימה, ואנחנו פונים אליכם ואל השוכר לפחות 90 יום לפני הסיום, כדי שתחליטו על חידוש או על שוכר חדש בלי לחץ. המסירה, הקריאות של המונים והחזרת הביטחונות מתועדות. הפרטים בעמוד המחיר.
המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי.
שאלות נפוצות
עד מתי צריך להודיע על מימוש אופציה להארכת חוזה שכירות?
שוכר שמממש אופציה מודיע לפחות 60 יום לפני סוף החוזה. משכיר שמממש אופציה מודיע לפחות 90 יום לפני, ורק בתנאים שנקבעו בחוזה מראש.
האם חוזה שכירות מתחדש אוטומטית?
לא, אלא אם החוזה קובע את זה. אם השוכר נשאר בהסכמה אחרי הסיום בלי תקופה חדשה, כל צד יכול לסיים את השכירות בהודעה מוקדמת סבירה.
מתי מותר לבטל חוזה שכירות?
כשיש בחוזה סעיף יציאה, עם 90 יום הודעה מצד המשכיר ו-60 יום מצד השוכר, או כשהצד השני הפר את החוזה. בהפרה שאינה יסודית צריך קודם לתת ארכה לתיקון.
מה משלם שוכר שיוצא לפני סוף החוזה?
בלי סעיף יציאה, שוכר שעוזב מפר את החוזה ועלול לשלם על החודשים שהדירה ריקה. המשכיר חייב לפעול באופן סביר כדי להקטין את הנזק, למשל לחפש שוכר חדש.
האם בעל הדירה חייב לקבל שוכר חלופי?
רק אם החוזה קובע זאת, ולפי התנאים שנכתבו בו. כשרק לשוכר יש זכות יציאה, מותר להתנות אותה בשוכר חלופי מתאים.
אפשר לפנות שוכר בגלל מכירת הדירה?
לא בגלל המכירה עצמה. הקונה נכנס לנעלי המשכיר והשוכר ממשיך עד סוף החוזה, אלא אם יש בחוזה סעיף יציאה הדדי או שהשוכר מסכים לצאת.
