מס על שכירות לתושב חוץ: מה משלמים על דירה בישראל

תושב חוץ שמשכיר דירה בישראל חייב במס בישראל על שכר הדירה, כי ההכנסה נוצרת כאן. לפי לשון החוק, גם הוא יכול לבחור בין שלושת המסלולים: פטור עד תקרה, 10% מהשקל הראשון, או מס מלא לפי מדרגות. ההבדלים העיקריים מתושב ישראל הם שאין לו נקודות זיכוי, שמי שמשלם לו עלול להידרש לנכות מס במקור, ושגם מדינת המגורים שלו עשויה לחייב במס.

האם תושב חוץ משלם מס בישראל על שכר דירה?

כן. דירה בישראל מניבה הכנסה שמקורה בישראל, ולכן היא חייבת במס כאן גם אחרי שעברתם לגור בחו״ל. מי נחשב תושב חוץ נקבע לפי מרכז החיים שלכם, ולא רק לפי מספר הימים בארץ. על זה ועל שאר ההיבטים של ניהול דירה מרחוק, במדריך השכרת דירה בישראל כשגרים בחו״ל.

חשוב לא להתבלבל עם ״מס על הכנסות שכירות מחו״ל״. זה המקרה ההפוך: תושב ישראל שמשכיר דירה בחו״ל. לו יש מסלול נפרד של 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, והמדריך הזה לא עוסק בו.

אילו מסלולי מס פתוחים לתושב חוץ ב-2026?

חוק הפטור מדבר על ״יחיד״ שמשכיר דירת מגורים בישראל, וגם סעיף 122 לפקודה, שקובע את מסלול 10%, מדבר על ״יחיד״ ועל דירה ״המשמשת למגורים בישראל״. בשני המקרים לא מצאנו בלשון החוק תנאי של תושבות ישראלית. לכן תושב חוץ יכול, לפי לשון החוק, לבחור בכל אחד מהמסלולים. ודאו את זה עם רואה חשבון לפני שאתם בוחרים, בעיקר אם יש לכם הכנסות נוספות בישראל.

בגלל שאין נקודות זיכוי, במסלול המלא כל שקל של רווח ממוסה מתחת לגיל 60 ב-31% לפחות. המסלול הזה משתלם בדרך כלל רק כשיש הוצאות גבוהות, כמו ריבית על משכנתא או שיפוץ גדול. מגיל 60 יש מדרגות מופחתות שמתחילות ב-10%. שאלו את רואה החשבון אם הן חלות במצב שלכם. הפירוט המלא של המסלולים, במדריך מס על שכירות 2026: פטור, 10% או מלא, ואפשר לבדוק את המספרים שלכם במחשבון המס.

מה זה ניכוי מס במקור, ומי צריך לנכות?

סעיף 170 לפקודת מס הכנסה קובע שמי שמשלם הכנסה חייבת לתושב חוץ צריך לנכות ממנה מס בזמן התשלום. אצל יחיד השיעור הוא 25%, אלא אם רשות המסים קבעה שיעור אחר או התיר לשלם בלי ניכוי. לפי החוק, ״משלם״ כולל גם את הבנק שדרכו עובר הכסף. הסכום שנוכה לא הולך לאיבוד: הוא מקוזז מהמס שתחויבו בו בסוף.

בפועל, המצב תלוי במי שמשלם:

• שוכר פרטי שגר בדירה. הוראת ביצוע 34/93 של רשות המסים מונה ״דמי שכירות לצרכים פרטיים, שלא נתבעו בישראל כהוצאה לצורכי מס״ ברשימת התשלומים לתושבי חוץ שאפשר להעביר בלי ניכוי. ההקלות בהוראה הזו מוארכות מעת לעת. המקור האחרון שמצאנו מדבר על הארכה עד סוף 2025, ולא מצאנו אישור להארכה ל-2026. לכן בדקו עם רואה החשבון ועם הבנק מה המצב היום.
• שוכר שהוא חברה או עסק, למשל חברה ששוכרת דירה לעובדים ומוציאה את שכר הדירה כהוצאה. כאן ההקלה הזו לא חלה, וסביר שהשוכר ינכה 25% אם לא תציגו לו אישור מרשות המסים.

איך מקבלים פטור או ניכוי מופחת?

1. פותחים תיק במס הכנסה, בדרך כלל דרך רואה חשבון בישראל שמייצג אתכם.
2. מבקשים מרשות המסים אישור על שיעור ניכוי מופחת או על פטור מניכוי. למשל, אם בחרתם במסלול 10% או שההכנסה שלכם בתקרת הפטור, ניכוי של 25% גבוה מהמס שתשלמו בפועל.
3. או שהמשלם מגיש הצהרה. ברשות המסים יש שירות של ״הצהרה על תשלום לתושב חוץ ובקשה להקטנת ניכוי ממס במקור״ (טופס 2513). רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין שרשום כמייצג יכולים להגיש אותה.
4. מצרפים אישור תושבות מרשות המסים במדינה שלכם, כשמבקשים שיעור מופחת לפי אמנת מס.

הנוהל המעשי משתנה ממקרה למקרה, ולכן עדיף שרואה החשבון שלכם יטפל בבקשה ויתאם אותה עם השוכר ועם הבנק.

מתי משלמים את ה-10%, ואיך עושים את זה מחו״ל?

במסלול 10% משלמים פעם אחת על כל השנה, תוך 30 יום מסוף שנת המס. על הכנסות 2026, עד 30 בינואר 2027. תשלום באיחור מוסיף ריבית והצמדה. מי שיש לו תיק במס הכנסה יכול לשלם באתר רשות המסים. מי שאין לו תיק משלם בבנק הדואר בשובר מקוצר, וזה לא פרקטי מחו״ל. לכן תושבי חוץ בדרך כלל פותחים תיק או משלמים דרך נציג. הסבר מפורט על התשלום, במדריך איך משלמים מס 10% על שכירות.

בפטור חלקי ובמסלול המלא יש חובת דיווח שנתי. גם במסלול 10%, בהכנסות גבוהות, ייתכן שתידרשו להגיש דיווח שנתי מלא. שמרו את הקבלות על כל תשלום, כי תצטרכו אותן גם במדינה שבה אתם גרים.

מה עם המס במדינה שבה אתם גרים?

הרבה מדינות ממסות את התושבים שלהן על הכנסות מכל העולם, כולל שכר דירה מישראל. לישראל יש אמנות למניעת כפל מס עם מדינות רבות. לפי מודל האמנה המקובל, המדינה שבה נמצא הנכס רשאית למסות את ההכנסה ממנו, ומדינת המגורים נותנת הקלה: זיכוי על המס ששולם בישראל, או פטור. כל אמנה וכל מדינה שונות.

נקודה שכדאי להכיר: אם בחרתם בישראל במסלול הפטור, אין מס ישראלי לזקוף, וייתכן שמדינת המגורים תמסה את מלוא ההכנסה. לכן ההחלטה על מסלול בישראל צריכה להיעשות יחד עם רואה החשבון במדינה שבה אתם גרים.

לאן נכנס שכר הדירה?

הכי פשוט שהשוכר ישלם בהעברה בנקאית או בהוראת קבע לחשבון בנק בישראל על שמכם. כך יש תיעוד מסודר לכל תשלום, גם מול רשות המסים בישראל וגם מול המדינה שבה אתם גרים. לא כדאי שהכסף יעבור דרך חשבון של קרוב משפחה. כשמעבירים כסף לחשבון בחו״ל, הבנק עשוי לבקש הצהרה או אישור לגבי המס, ולכן שאלו אותו מראש מה הוא דורש.

האם צריך נציג בישראל?

החוק לא מחייב, אבל ברוב המקרים זה נוח. כדאי לדעת שסעיף 108 לפקודה מאפשר לחייב תושב חוץ במס גם על שם מיופה הכוח, הסוכן או המנהל שלו בישראל. לכן ייפוי כוח צריך להגדיר בדיוק מה הנציג עושה בשמכם. את הייצוג מול מס הכנסה עושה בדרך כלל רואה חשבון.

מנהל נכסים יכול לרכז את כל מה שקורה סביב הדירה: לוודא ששכר הדירה נכנס לחשבון שלכם, לשמור את החוזה ואת הקבלות, ולהעביר לרואה החשבון את מה שהוא צריך. ההחלטות על המס, כמו בחירת המסלול והטיפול בניכוי במקור, הן של רואה החשבון.

דירה מנוהלת כשאתם בחו״ל

בניהול שלנו שכר הדירה נכנס ישירות לחשבון שלכם, ואתם מקבלים עדכון על כל תשלום ועותק מכל מסמך. כך לרואה החשבון יש מה שהוא צריך בזמן, גם בישראל וגם במדינה שבה אתם גרים. הפירוט המלא, בעמוד המחיר.

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ מס. הכללים לתושבי חוץ תלויים במצב האישי ובמדינת המגורים, ולכן לפני שבוחרים מסלול כדאי להתייעץ עם רואה חשבון.