מתווך מוצא שוכר ומביא לחתימה על חוזה, ובזה התפקיד שלו נגמר. מנהל נכסים מלווה את הדירה לאורך כל תקופת השכירות: תשלומים, תקלות, ביקורים וחידוש החוזה. תיווך הוא מקצוע מוסדר שדורש רישיון. ניהול נכסים לא דורש רישיון, אבל מנהל שמוצא שוכר תמורת תשלום עוסק בתיווך, ולכן גם הוא צריך רישיון תיווך כדי להיות זכאי לתשלום.
מה ההבדל בין מנהל נכסים למתווך?
| מתווך | מנהל נכסים | |
|---|---|---|
| מה הוא עושה | מוצא שוכר, מציג את הדירה ומביא לחתימה | מנהל את הדירה לאורך כל השכירות |
| מתי התפקיד נגמר | בחתימה על החוזה | כשמסתיים הסכם הניהול |
| איך משלמים לו | תשלום חד פעמי, נהוג חודש שכירות + מע״מ | דמי ניהול חודשיים או שנתיים |
| רישיון | חובה לפי חוק המתווכים במקרקעין | אין רישיון ייעודי לניהול |
| המסמך שחותמים עליו | הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך | הסכם ניהול, ולרוב גם ייפוי כוח |
מה מתווך עושה?
מתווך מפרסם את הדירה, מציג אותה למתעניינים, עוזר לבחור שוכר ומביא את הצדדים להסכם. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו־1996, קובע שמתווך זכאי לדמי תיווך רק אם מתקיימים שלושה תנאים יחד: היה לו רישיון בתוקף, הלקוח חתם מולו על הזמנה בכתב, והוא היה הגורם היעיל שבזכותו נחתמה העסקה. החוק גם מחייב אותו לפעול בנאמנות ובהגינות כלפי הלקוח, ולמסור לו מידע מהותי שידוע לו על העסקה.
החוק לא קובע תקרה לדמי תיווך. הנוהג בשכירות הוא חודש שכירות בתוספת מע״מ. ומאז תיקון 2017 לחוק השכירות, שמוכר כ״חוק שכירות הוגנת״, אסור להעביר אל השוכר את דמי התיווך שבעל הדירה התחייב להם. הפירוט המלא, במדריך דמי תיווך בשכירות.
מה מנהל נכסים עושה?
- מוצא שוכר, או עובד עם מתווך שמוצא אותו.
- מכין חוזה, אוסף ביטחונות ומתעד את מצב הדירה בכניסה.
- עוקב אחרי כל תשלום, ומטפל בעיכוב מהיום הראשון.
- מקבל פניות מהשוכר ומתאם אנשי מקצוע לתיקונים.
- מבקר בדירה מדי פעם ומעדכן אתכם.
- מזכיר לכם לפני תום החוזה, ומחדש אותו או מוצא שוכר חדש.
האם מנהל נכסים צריך רישיון?
על ניהול הדירה עצמו, לא. אין בישראל רישיון ייעודי לניהול נכסים. אבל חוק המתווכים מגדיר תיווך כהפגשה בין צדדים לעסקה במקרקעין תמורת תשלום, ושכירות היא עסקה כזו. לכן מנהל נכסים שגובה תשלום על מציאת שוכר עוסק בתיווך. בלי רישיון תיווך הוא לא זכאי לתשלום הזה, ועיסוק בתיווך בלי רישיון הוא גם עבירה.
לפני שאתם חותמים עם חברת ניהול, שאלו מי ימצא את השוכר, ובדקו את מספר הרישיון שלו בפנקס המתווכים באתר משרד המשפטים. הבדיקה לוקחת דקה.
מתי מספיק מתווך, ומתי כדאי מנהל נכסים?
מתווך מספיק כש:
- אתם גרים קרוב לדירה ויש לכם זמן לטפל בפניות.
- נוח לכם לגבות את שכר הדירה ולתאם תיקונים בעצמכם.
- השוכר יציב, והחוזה מתחדש בלי הרבה שינויים.
מנהל נכסים כדאי כש:
- אתם גרים רחוק מהדירה, או בחו״ל. על זה יש לנו מדריך נפרד: השכרת דירה בישראל כשגרים בחו״ל.
- יש לכם יותר מדירה אחת.
- אין לכם זמן לפניות של שוכרים, או שאתם לא רוצים להיות הכתובת שלהם.
- הדירה מחליפה שוכרים לעיתים קרובות, ואתם רוצים שמישהו יחזיק את כל התהליך.
אפשר לקבל את שניהם יחד?
כן, וזה הנפוץ. חברות ניהול רבות כוללות איתור שוכר בשירות, בעצמן או דרך מתווך שעובד איתן. מה שחשוב לבדוק הוא אם איתור השוכר כלול בדמי הניהול או מחויב בנפרד בכל פעם שנכנס שוכר חדש. על זה ועוד, במדריך כמה עולה ניהול נכסים.
אצלנו איתור השוכר נעשה על ידי מתווך מקרקעין מורשה, והוא כלול במחיר של חודש שכירות בשנה.
שאלות נפוצות
האם מנהל נכסים הוא מתווך?
לא בהכרח. מנהל נכסים מנהל את הדירה לאורך השכירות. אם הוא גם מוצא שוכר תמורת תשלום, זו פעולת תיווך, והוא צריך רישיון תיווך כדי להיות זכאי לתשלום עליה.
האם מנהל נכסים צריך רישיון תיווך?
על הניהול עצמו לא. על מציאת שוכר תמורת תשלום כן, לפי חוק המתווכים במקרקעין.
כמה לוקח מתווך על השכרת דירה?
החוק לא קובע תקרה. הנוהג בשכירות הוא חודש שכירות בתוספת מע״מ, והסכום נקבע במשא ומתן ונכתב בהזמנה בכתב.
האם השוכר משלם למתווך של בעל הדירה?
לא. מאז תיקון 2017 לחוק השכירות אסור להעביר אל השוכר את דמי התיווך שבעל הדירה התחייב להם, גם אם בחוזה כתוב אחרת.
מה עדיף לבעל דירה שגר בחו״ל?
ברוב המקרים מנהל נכסים, כי צריך מישהו שיטפל בתשלומים, בתקלות ובחידוש החוזה לאורך כל השנה, ולא רק בכניסת השוכר.
